Балашиха, Моск.обл., 35 лет, муж 42 года (гражд.брак), два сына 11 и 7 лет, мама 64 года. Я художник-кукольник, официально не работаю уже 6 лет.
Ресурсы :
Ø 1-комн. кв. в Балашихе в ипотеке (сдаётся)
Ø Частный дом 150м2 (проживаем)
Ø Высокий кредитный рейтинг
Ø автомобиль
Ø Моё 100% свободное время, которым я полностью распоряжаюсь при поддержке родных.
Ø Личный бренд, который приносит хороший доход.
Цель:
1. Закрыть долги и кредиты в сумме (около 1 млн.р.), в течение 6 мес.
2. создать в течение 12-18 мес.два объекта доходной недвижимости (доходностью 30 тыс. в мес. каждый),
3. в течение след.12 мес. создать доходный объект с дох-тью 100 тыс.в мес.)
4. за 2 года полностью закрыть свой уровень безопасности.
Навык и: умение работать с документами (договора, бух.документы), опыт покупки/продажи разных объектов недвижимости; понимание процессов; высокая трудоспособность, целеустремленность; умение быстро принимать взвешенные решения; умение убеждать, вести переговоры; опыт ведение собственного бизнеса; бесстрашность))
Порядок действий:
1. Освобождение времени (от быта, уроков с детьми, готовки и т.п.) - СДЕЛАНО
2. Муж вместо фриланса устроился на работу со стабильным заработком - СДЕЛАНО
3. Максимально погрузиться в свои текущие проекты по работе, чтобы увеличить доход и сделать накопления – СДЕЛАНО
4. Заняться оформлением дома – НОЯБ.19-МАРТ.20
5. Получить консультацию брокера о сумме доходов, которые нужно показать в декларации – ЯНВ.ФЕВ.2020г.
6. Подать декларацию о доходах. МАРТ 2020г.
7. При помощи брокера получить ипотеку на первый доходный объект недвижимости (3х комнатная квартира) – АПР 2020г. Сразу запустить объект.
От чего готова отказаться:
• Продать автомобиль,
• реально сдать в аренду собственный дом и снять квартиру;
• Готова заплатить налог (в районе 100 тыс), чтобы подтвержденный доход.
• Отказались от детских кружков и празднований дней рождений.
• Отказались от покупок вещей/обуви/игрушек, только необходимое.
• После запуска 1го и 2го объектов муж уходит с работы и занимается обслуживанием.
Проект
• Покупка 3-х комн.кв в непосредственной близости к областному онко-центру.
• Стоимость объекта 4-4,5 мл.(торг при покупке до 3,8-3,9, т.к. дома в том районе в основном хрущёвки) Стоимость доп.вложений не более 300 тыс.
• Обслуживание объекта – своими силами без привлечения сотрудников.
• План сдачи в аренду: посуточно, по-комнатно (проанализировав объявления в том районе стоимость будет 900р/сут)
• Варианты запуска (расчёты делаю с максимальными тратами, но буду прилагать все усилия для минимизирования):
•.1. Как три комнаты в аренду, общий туалет, общая кухня (4 млн+ 300 тыс. на обустройство) 4,3 млн в кредит на 20 лет - выплата 48 000р. Доходность 900*3*25 (дней)=67500р.
• Ориентировочная доходность с объекта 18 500 в мес.
•. 2. Сделать 4 комнаты с микроволновками и мини-холодильниками (4 млн. + 700 т.р.) 4,7 млн на 20 лет – выплата 53 000 р. Услуги помощницы (есть на примете человек) 15 000 в мес.
• Доходность 900*4*25 (дней) = 90 000р. – 53 000 – 15 000 = 22 000р.
• Если проект будет успешен и превысит ожидания, в планах повторение цикла с проектом 2
• 3 проект
• Покупка коттеджа (есть реальный коттедж, который висит в продаже уже 5 ый год), под общежитие для молодых семей. Планировка коттеджа идеальна для 12 студий. Участок земли 12 соток, что даёт возможность расширения.
• Стоимость коттеджа 12 млн под отделку (я планирую торг до 10 млн.) + 2 млн на отделку.
• 12 млн. на 20 лет – выплата 136 000 р.
• Ориентировочная доходность 20000*12 студий = 240 000р. – 136 000 (обслуживать будем своими силами на первом этапе) = 100 000р.
Рекомендации:
Ольга, план у Вас хороший. Для начала важно определить, какие у Вас долги, которые могут повлиять на кредитную историю или нет (например, долги родственникам). Потому что, если есть долги по кредитам и Вы их закроете, то сразу после закрытия, скорее всего, Вам не дадут ипотеку, только через какой-то период. Поэтому для первой ипотеки можно рассмотреть гражданскогомужа.
Поэтому я рекомендовала Вам сейчас получить консультацию брокера, т.к. банки охотнее и лояльнее рассматривают документы человека, у которого не одна декларация, а, допустим, декларация + работа по найму. Коттедж из Вашего плана приносит очень хорошую доходность, но даст ли банк такую сумму под Вашу декларацию? Еще так же надо учитывать, что условия выдачи ипотеки становятся жестче.
Перед покупкой какого либо объекта нужно хорошо всё просчитать. Заполняемость 25 дней даёт хорошую доходность. Рассчитывали ли Вы где Ваша точка безубыточности? (какое минимальное количество дней нужно, что бы инвестиция окупалась) А так же стоит дать фейковые объявления и протестировать есть ли спрос, и будет ли наполняемость, которую Вы заложили.
И, конечно же, четче прописать свой план, какой доход хотите получить в течение 12 месяцев, потом уже прописать доход, который хотите получить в течение 18 месяцев. Уже для себя пропишите более детальный план, чтобы видеть шаги к намеченной цели.