Введение
Данная курсовая работа по дисциплине «Экономика недвижимости» содержит анализ потребительских свойств оцениваемого объекта недвижимости и его местоположения. Так же в ней содержится анализ рынка жилой недвижимости города Иркутск.
Цель курсовой работы:
1. Изучить особенности рынка жилой недвижимости.
2. Провести анализ кадастрового квартала, в котором находится объект оценки.
3. Провести анализ потребительских свойств объекта недвижимости и его местоположения.
Данная работа помогает приближено оценить экономическую выгоду, выявить положительные и отрицательные качества(свойства) оцениваемого объекта недвижимости.
1. Идентификация объекта недвижимости:
| Наименование показателя | Объект недвижимости |
| Тип, краткое описание объекта-аналога | 12 этажное (блок - секция) |
| Местоположение | г.Иркутск, Свердловский район, ул. Старокузьмихинсая 48/3 |
| Назначение | Жилой дом |
| Планировка | Стандартная (свободная) |
| Наличие дополнительного входа/выхода | Отдельный вход/выход с улицы |
| Материал стен | Комбинированный (кирпич, монолит) |
| Высота потолка, м | 3,0 |
| Коммуникации / техническое оснащение | электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон, интернет, телевидение (все коммуникации) |
| Парковка | имеется гаражный кооператив (возле дома) |
| Год постройки | |
| Техническое состояние | хорошее |
| Оценка физического износа | 20% |
Экспликация:
- Основная транспортная магистраль
 |
- Остановочный пункт основной транспортной магистрали
- Второстепенная транспортная магистраль
- Остановочный пункт второстепенной транспортной магистрали
- Направление движения транспортных потоков
|
|
- Направление движения людских потоков
- Объект недвижимости
Оцениваемы объект – Жилой комплекс «Новый город» находящийся в г. Иркутске, Свердловском районе, ул. Старокузьмихинская, 48/3. Здание 12 этажей.
Выявление и оценка факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
|
|
К первому уровню относятся следующие группы факторов: экономические, градостроительные, экологические, социальные.
Экономический критерий
Среди основных экономических критериев, которые влияют на ценность местоположения объекта недвижимости, можно выделить следующие:
• близость к транспортным магистралям;
• близость к остановкам наземного транспорта;
• наличие автостоянок;
• ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных сетей);
• ситуация с подъездными дорогами: строительство новых, реконструкция существующих.
Характеристика транспортной доступности
Транспортная доступность это показатель затрат времени на транспортные сообщения между различными пунктами в пределах систем группового расселения.
От ближайшей остановки Микрохирургия глаза до Сквера Кирова можно добраться без пересадок на автобусах № 80, 77, 80к, 90, 3 на маршрутном такси № 3, 99, 95 на троллейбусах 7. Время на дорогу занимает 15-30 минут, в зависимости от загруженности дорог. Уточните время с учетом загруженности и без загруженности дорог.
В жилом комплексе Новый город имеются подземные стоянки на 100 мест, так же в близи имеются 1 автостоянка, 1 гаражных кооператива. Сколько квартир в доме? Что с наземной парковкой?
Подъезд к объекту осуществляется через улицу Майская или через специально оборудованные проезды по улице Старокузьмихинская.
Для удобства анализа проходящих мимо объекта маршрутов распределим округа города по номерам:
|
|
Свердловский округ – 1;
Ленинский округ – 2;
Правобережный округ – 3;
Октябрьский округ – 4;