Жилые дома
1. Передаваемые права. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.
2. Условия финансирования. Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки.
3. Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости.
4. Условия рынка. К данному фактору относятсятакие характеристики как тип цены (уторговывание) и время продажи/предложения.
Время продажи/предложенияучитывает рост/падение цен на рынке недвижимости в течение определенного времени. Данный фактор зависит от периода времени прошедшего с даты предложения аналогов по дату оценки и от динамики цен в соответствующем сегменте рынка недвижимого имущества.
Фактор цены (уторговывание) с вязан с типом цены на объект оценки. В случае еслиотсутствуют данные о сделках, в расчетах используются данные о предложении аналогичных объектов. Фактор уторговывания учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Размер поправки по данному фактору может достигать до 19,7%, в зависимости от характеристик и типа объекта.[5]
5. Физические характеристики объекта. К данному фактору относятсятакие характеристики как тип объекта, конструктивные элементы и доступные коммуникации, площадь объекта, этаж/этажность объекта. Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам объекта, включая строительный объем, этажность и этаж помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций, а также доступные коммуникации. В частности, на рынке жилой недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 м2 дома в зависимости от общей площади, например, отношение удельной цены домов площадью 100 м2. к удельной цене такого же объекта площадью 50 м2. может достигать 0,85, отношение удельной цены бревенчатого дома к удельной цене такого же дома с кирпичными стенами может достигать 0,76[6].
6. Местоположение объекта. Местоположение (удаленность от центра населенного пункта) является важным фактором, влияющим на стоимость жилой недвижимости. При удалении от центра, как правило, стоимость объектов уменьшается, и наоборот. В частности, отношение цен объектов, расположенных в областном центре относительно населенных пунктов, расположенных на территории области, может достигать 0,43[7].
Земельные участки
1. Передаваемые права. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается с полнотой прав на данный объект, со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности. В частности, для земель коммерческого назначения отношение удельной цены участка на праве аренды к удельной цене аналогичного объекта на праве собственности может достигать для долгосрочной аренды 0,78, для краткосрочной аренды 0,68, для земель промышленного назначения отношение удельной цены участка на праве аренды к удельной цене аналогичного объекта на праве собственности может достигать для долгосрочной аренды 0,75, для краткосрочной аренды 0,66, для земель ИЖС отношение удельной цены участка на праве аренды к удельной цене аналогичного объекта на праве собственности может достигать для долгосрочной аренды 0,79, для краткосрочной аренды 0,73[8],
2. Условия финансирования. Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки.
3. Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости.
4. Условия рынка. К данному фактору относятсятакие характеристики как тип цены (уторговывание) и время продажи/предложения.
Фактор время продажи/предложенияучитывает рост/падение цен на рынке недвижимости в течение определенного времени. Данный фактор зависит от периода времени, прошедшего с даты предложения аналогов по дату оценки и от динамики цен в соответствующем сегменте рынка недвижимого имущества.
Фактор цены (уторговывание)связан с типом цены на объект оценки. В случае еслиотсутствуют данные о сделках в расчетах используются данные о предложении аналогичных объектов. Фактор уторговывания учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Размер поправки по данному фактору может достигать до 29%, в зависимости от характеристик объекта и степени развития рынка.[9]
5. Вид использования объекта (назначение). Данный фактор обусловлен различием цен в зависимости вида использования объектов. При этом на рынке земельных участков зачастую четко не прослеживается зависимость цены 1 м2 земельных участков в зависимости от назначения участков, вероятно это связано с тем, что существует возможность изменения разрешенного использования земельного участка (в частности, распространена практика продажи земель сельхоз. назначения под иные виды использование – как правило ИЖС, реже коммерческое). В частности, отношение удельной цены участка под промышленную застройку к удельной цене аналогичного объекта под коммерческую может достигать 0,55, отношение удельной цены участка под промышленную застройку к удельной цене аналогичного объекта под сельхозпроизводство может достигать 2,61[10]
6. Физические характеристики объекта. К данному фактору относятсятакие характеристики как тип объекта, площадь объекта и доступные центральные коммуникации.
Как правило, удельная стоимость объекта недвижимого имущества для объектов, имеющих большую площадь ниже, чем удельная стоимость объекта, имеющего меньшую площадь. В частности, для земель коммерческого назначения отношение удельной цены участка площадью 1-3 га к аналогичному участку площадью 0,1-0,5 га может достигать 0,79, для земель промышленного назначения отношение удельной цены участка площадью 5-10 га к аналогичному участку площадью менее 1 га может достигать 0,68, для земель ИЖС отношение удельной цены участка площадью 6000-10 000 м2 к аналогичному участку площадью 1 500-3000 м2. может достигать 0,85[11]
Наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций для рассматриваемого земельного участка оказывает влияние на его стоимость соответственно в сторону увеличения, либо уменьшения, в зависимости от конкретного перечня доступных коммуникаций и назначения рассматриваемых объектов и, поэтому, в каждом случае определяется индивидуально. В частности, для земель коммерческого назначения отношение удельной цены участка с электроснабжением к стоимости участка без электроснабжения может достигать 1,32 для газоснабжения – 1,34 теплоснабжения, водоснабжения и канализации – 1,32 для земель промышленного назначения отношение удельной цены участка с электроснабжением к стоимости участка без электроснабжения может достигать 1,32, для газоснабжения – 1,32, теплоснабжения, водоснабжения и канализации – 1,29, для земель ИЖС отношение удельной цены участка с электроснабжением к стоимости участка без электроснабжения может достигать 1,34, для газоснабжения – 1,40, водоснабжения и канализации – 1,36[12]
При этом следует учитывать то, что земельные участки в городской черте практически все имеют доступ к электроснабжению.
7. Местоположение объекта. Местоположение (удаленность от центра населенного пункта либо удаленность от населенного пункта, либо от крупного населенного пункта, наличие поблизости природных и искусственных объектов, увеличивающих ценность объекта) является важным фактором, влияющим на стоимость недвижимости. Например, при удалении от центра, как правило, стоимость объектов уменьшается, и наоборот. В частности, отношение цен земельных участков, расположенных в центральной части города к участкам, имеющим минимальное качество месторасположения, может достигать 0,54 (для участков имеющим аналогичное назначение)[13] или 0,39 для отношения земельных участков, расположенных в областном центре относительно населенных пунктов, расположенных на территории области (для участков имеющим аналогичное назначение)[14].
Обзор предложений на рынке недвижимого имущества представлен ниже: