Схема согласования скорректированных цен объектов-аналогов

В данном случае согласование цен объектов-аналогов производится исходя из суммы модулей введенных корректировок. Данная схема согласования базируется на принципе, согласно которому: Чем меньше количество и величина корректировок внесённых в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет его скорректированная стоимость в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.

В виде формулы данный расчет будет выглядеть следующим образом:

B_i= , где

B _i – весовой коэффициент аналога,

х _i – вес аналога, который определяется по формуле:

х _i= , где:

k_i – абсолютная величина корректировки.

Использование данной схемы обусловлено тем, что она позволяет при согласовании цен объектов-аналогов учитывать степень сопоставимости аналога с объектом оценки

Расчет стоимости объекта представлен ниже в виде таблицы:

Жилой дом

Можно выделить два основных метода оценки при использовании сравнительного подхода: метод сравнительного анализа сделок и метод моделирования рыночного ценообразования.

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения.

В данном отчете использованы следующие методы в рамках сравнительного подхода:

1. Метод сравнительного анализа сделок (метод количественных корректировок). Применение данного метода обусловлено наличием информации о достаточном количестве предложений к продаже земельных участков, аналогичных рассматриваемому и наличием информации позволяющей определить значения различий ценообразующих факторов аналогов и объекта оценки.

Метод регрессионного анализа в данном случае не применялся в связи с тем, что отсутствует информация о предложении на рынке в достаточном количестве, необходимом для построения математической модели, сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Метод сравнительного анализа сделок (метод количественных корректировок).

Расчеты в рамках метода сравнительного анализа сделок осуществляются в несколько этапов:

Этап 1. Сбор и проверка информации по каждому аналогу о цене продажи (предложения), физических характеристиках, месторасположении и иных характеристиках.

Этап 2. Анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени и условиям продажи, местоположению и физическим характеристикам.

Этап 3. Корректировка цен продажи (предложения) по каждому сопоставляемому объекту в соответствии с имеющимися различиями между каждым объектом аналогом и объектом оценки.

Этап 4. Согласование скорректированных цен объектов аналогов и вывод значения стоимости объекта оценки.

Выбор единицы сравнения

Можно выделить три основных критерия выбора единицы сравнения:

- данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка.

- данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»).

- данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора.

Исходя из вышеизложенного в качестве единицы сравнения Оценщиком выбрана цена за 1 м² площади. Этим же объясняется отказ от использования других единиц сравнения.