Ипотечного кредитования
Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике. Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей организаций и жилищного строительства банковским кредитом.
Система ипотечного кредитования включает два направления:
1) непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования (рефинансирование банков).
Первым направлением занимаются в основном банки, вторым направлением помимо банков - финансовые компании, фонды, скупающие активы банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускают ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Для банков, выпускающих облигации с ипотечным покрытием, ЦБ РФ может устанавливать специальные обязательные нормативы деятельности – в настоящее время действует один подобный норматив (Инструкция ЦБ РФ от 31.03.2004 г. № 112-И):
Норматив минимального соотношения размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (H18), равный 100 %:
, где
ИП - размер ипотечного покрытия, определенный на основании статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», в том числе:
Обл - объем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, который определяется как сумма номинальной стоимости облигаций с ипотечным покрытием и сумма процентов по этим облигациям
В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой ГК РФ, а также Федеральным законом от16.07.1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ “О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Федеральным законом от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах” и др. нормативными актами.
Ипотека – один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.
Предметом ипотеки может быть следующее имущество (Ст. 5 Закона «Об ипотеке»):
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотека здания, в т.ч. жилого дома и иного строения, и сооружения, непосредственно связанного с землей, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его части.
Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе по кредитному договору, что обусловливает существование ипотечного кредита.
Различают ипотеку в силу закона и ипотеку в силу договора. Ипотека в силу закона (легальная ипотека) – ипотека, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в Законе «Об ипотеке», независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией прав заемщика на объект недвижимости и возникает при предоставлении кредитов, напр., применительно к жилищным кредитам: на приобретение земельного участка, жилого дома или квартиры; на индивидуальное строительство жилого дома; на инвестирование строительства квартир в многоквартирном доме.
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) представляет собой ипотеку, которая возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). Согласно Закону об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного объекта недвижимости другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству. Обеспеченное ипотекой обязательство также называют основным обязательством, поскольку его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке, которое, в свою очередь, является дополнительным обязательством (акцессорным).
Основным отличием законной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при последней не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке. Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается договором об ипотеке.
Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного ведения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной гос. регистрации в соответствующих органах по месту нахождения объекта недвижимости. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегистрирована ипотека.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим гос. регистрацию прав, после гос. регистрации ипотеки.
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и ссуды, выдаваемые подрядчикам.
В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют жилищные кредиты трех видов:
1) земельный – на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;
2) строительный – для финансирования строительных работ (реконструкцию жилья);
3) кредит на приобретение жилья.
Кредиты на жилищное строительство могут выдаваться единовременно на основании кредитного договора или на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии частями, соответствующими стоимости этапов строительно-монтажных работ. Банк контролирует целевое расходование средств и соблюдение графика строительства.
Сумма предоставляемого банком кредита обычно не должна превышать 70 - 90% стоимости объекта недвижимости либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке, остальная часть затрат осуществляется заемщиком. Кредит предоставляется в валюте РФ или иностранной валюте на срок до 30 лет наличными деньгами или в безналичном порядке.
Для получения ипотечного кредита на приобретение жилья заемщик представляет в банк помимо стандартного набора документов, необходимых для получения ссуды, еще и специальные документы, связанные с ипотекой:
1) свидетельство о гос. регистрации прав собственности на объекты недвижимости;
2) документ о территориальных границах земельного участка;
3) заключение независимой оценочной компании, содержащее оценку реальной стоимости предмета ипотеки;
4) страховой полис и документ, подтверждающий факт выплаты страховой премии.
Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию. Если иное не предусмотрено в договоре ипотеки, залогодатель обязан застраховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.
Максимально возможная сумма кредита рассчитывается банком исходя из платежеспособности заемщика (суммарной платежеспособности созаемщиков – супругов). Банк вправе принимать в расчет платежеспособности заемщика (созаемщиков) дополнительно к его доходу по основному месту работы доходы, получаемые им по другим местам работы при условии подтверждения указанных доходов; доходы, получаемые им от занятия частной практикой, либо от иных источников, разрешенных законодательством; сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет.
Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование дифференцированной процентной ставки, отсрочка платежей заемщика. Каждый банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.
Справочно:
| название кредита* | цель кредита | основная ставка | сумма, валюта | мин. взнос | срок |
 
| 
|
|
|
| |
| «Локо-АИЖК-Материнский капитал» Локо-Банк | кв. в новостройке,кв. в строящемся доме,кв. на вторичном рынке | 7,65—14% | от 300 000, рубли | 10% | 3—30 лет |
| «Новостройка» Русстройбанк | кв. в новостройке, кв. в строящемся доме | 7,9—11,5% | 300 000—8 000 000, рубли | 20% | 3—30 лет |
| «На покупку строящейся квартиры у компании «Донстрой»» НОМОС-Банк | кв. в строящемся доме | 7,9—12,9% | от 500 000, рубли | 30% | 3—10 лет |
| «Новостройка АИЖК» Росэнергобанк | кв. в новостройке, кв. в строящемся доме | 7,9—13,5% | 300 000—15 000 000, рубли | 20% | 3—30 лет |
| «Новостройка АИЖК» Европейский Трастовый Банк | кв. в новостройке, кв. в строящемся доме | 7,9—16% | до 8 000 000, рубли | 20% | 3—30 лет |
| «СМП Новостройка» СМП Банк | кв. в новостройке, кв. в строящемся доме | 8—9,5% | от 15 000, доллары | 15% | 3—25 лет |
| «СМП Новостройка» СМП Банк | кв. в новостройке, кв. в строящемся доме | 8—9,5% | от 10 000, евро | 15% | 3—25 лет |
| «СМП Новые метры» СМП Банк | дом/коттедж с землей, кв. на вторичном рынке | 8—10,5% | от 15 000, доллары | 15% | 3—25 лет |
| «СМП Новые метры» СМП Банк | дом/коттедж с землей, кв. на вторичном рынке | 8—10,5% | от 10 000, евро | 15% | 3—25 лет |
| «Первичка Дельта» Европейский Трастовый Банк | кв. в новостройке, кв. в строящемся доме | 8,25—9,75% | см. условия, доллары | 15% | 5—25 лет |
| «Стандартный» Русстройбанк | кв. на вторичном рынке | 8,25—10,25% | от 20 000, доллары | 10% | 5—25 лет |
| «Строящееся жилье» Русстройбанк | кв. в строящемся доме | 8,25—10,25% | от 30 000, доллары | 15% | 5—25 лет |
| «Стандарт Дельта» Европейский Трастовый Банк | кв. в новостройке, кв. в строящемся доме, кв. на вторичном рынке | 8,25—10,75% | от 20 000, доллары | 15% | 5—25 лет |
| «Инвест Дельта» Европейский Трастовый Банк | дом/коттедж с землей, кв. в новостройке, кв. в строящемся доме, любые цели, строительство дома | 8,25—10,75% | от 20 000, доллары | 15% | 5—25 лет |
| «Доступная квартира» Московский Областной Банк | доля в квартире, кв. в новостройке, кв. в строящемся доме, кв. на вторичном рынке, комната | 8,25—10,75% | от 20 000, доллары | 10% | 5—25 лет |
| «Новая квартира» Русстройбанк | кв. в строящемся доме | 8,25—11,25% | от 20 000, доллары | 15% | 5—25 лет |
| «Инвестиционный» Русстройбанк | дом/коттедж, кв. в новостройке, кв. в строящемся доме, кв. на вторичном рынке, строительство дома | 8,25—11,25% | от 20 000, доллары | н/д | 5—25 лет |
| «Молодые учителя АИЖК» Рост Банк | кв. на вторичном рынке | 8,5% | 300 000—7 100 000, рубли | 10% | 3—25 лет |
| «Молодые учителя АИЖК» Мой Банк | кв. на вторичном рынке | 8,5% | 300 000—3 500 000, рубли | 10% | 3—30 лет |
| «АИЖК Ипотека молодым учителям» Татфондбанк | кв. на вторичном рынке | 8,5% | 300 000—3 500 000, рубли | 10% | 3—30 лет |
| «Готовое жилье — Юникор Валютный» Юникорбанк | доля в квартире, дом/коттедж с землей, кв. на вторичном рынке, комната | 8,5—10% | от 20 000, доллары | 10% | 5—25 лет |
| «Ипотека для молодых учителей АИЖК» Московский Областной Банк | дом/коттедж с землей, кв. в строящемся доме, кв. на вторичном рынке | 8,5—10,5% | 300 000—10 000 000, рубли | 10% | 3—30 лет |