ДОГОВОР
Управления многоквартирным домом
г. Кемерово «____» _________ 2018г.
Собственники помещений многоквартирного жилого дома № _____ по ул. ___________________________, на основании решений общего собрания собственников помещений, оформленных протоколом общего собрания от «_____» ______________ 20____года, именуемые в дальнейшем «Собственники», с одной стороны, и
Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Жилищник» (ИНН 4205214593, ОГРН 1114205000733, ЛИЦЕНЗИЯ № 48 от 17.04.2015 года), в лице директора Реута Сергея Юрьевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Управляющая организация», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
Общие положения.
1.1. Настоящий Договор заключен по инициативе Собственников помещений на основании статьи 162 Жилищного кодекса РФ и решения общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. __________________ дом №____, является договором с множественностью лиц со стороны Собственников помещений и содержит условия одинаковые и обязательные для всех Собственников помещений в многоквартирном доме, размещен в ГИС ЖКХ и на сайте Управляющей организации, с соблюдением требований закона о персональных данных.
1.2. Стороны при исполнении настоящего Договора руководствуются условиями настоящего Договора, а также нормами Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г., Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013г.
1.3. Настоящий договор является договором смешанного вида, в соответствии с ч. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ. На отношения Сторон по договору распространяются положения гл. 37 ГК РФ, регулирующих отношения по Договору подряда, гл. 39 ГК РФ, регулирующих отношения по Договору возмездного оказания услуг, а также гл. 49 ГК РФ и 52 ГК РФ, регулирующих отношения по агентскому договору с элементами договора поручения.
1.4. Органом управления многоквартирным домом является общее собрание Собственников помещений многоквартирного дома. Управление многоквартирным домом осуществляется в соответствии с требованиями законодательства о предоставлении коммунальных услуг и надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме.
1.5. Работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не входящие в состав работ и услуг по содержанию общего имущества выполняются управляющей организацией при наличии решения общего собрания собственников помещений и обеспечения ими денежными средствами.
Перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не входящих в состав работ и услуг по содержанию общего имущества, и которые выполняются управляющей организацией при наличии решения общего собрания собственников помещений и критерии (индикаторы) отнесения работ по текущему ремонту, к работам, выполняемым на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД приведены в Приложении № 3.
1.6. Перечни, сроки оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества формируются в соответствии с требованиями действующего законодательства, результатами осмотров общего имущества и составляются на срок действия договора, но не менее чем на один год и утверждаются решением общего собрания собственников.
1.7. Управляющая организация предоставляет услуги по содержанию и текущему ремонту в границах эксплуатационной ответственности. Состав общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме подлежащий обслуживанию, определяется из состава общего имущества, утвержденного Собственниками помещений на общем собрании. Стороны согласовали, что если Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не установили состав общего имущества, то такой состав определяется Постановлением правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.
1.8. Контроль исполнения договорных обязательств управляющей организацией, подписание актов выполненных работ и оказанных услуг, а также иных актов осуществляет уполномоченное собственниками лицо. Уполномоченным собственниками лицом по настоящему договору может быть председатель совета многоквартирного дома, в случае их отсутствия (командировка, отпуск, болезнь и пр.) один из собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если уполномоченное собственниками лицо не выбрано или отказалось быть уполномоченным лицом, то его обязанности, до момента выбора нового уполномоченного лица, могут быть исполнены одним из членов совета многоквартирного дома, в случае их отсутствия одним из собственников в многоквартирном доме.
1.9. Управляющая организация ежеквартально оформляет акты выполненных работ и оказанных услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в форме, установленной действующим законодательством РФ в двух экземплярах. Уполномоченное собственниками лицо в 10-ти дневный срок со дня его получения подписывает акты и возвращает один экземпляр Управляющей организации. Если в указанный срок Управляющая организация не получила мотивированный отказ от приёмки работ (услуг), то работы (услуги) считаются принятыми и подлежат оплате путем списания денежных средств со счета многоквартирного дома в соответствии со статьей 438 ГК РФ.
1.10. На основании решения общего собрания Собственники предоставляют право Управляющей организации использовать общее имущество для предоставления его в аренду (пользование) или размещения рекламы при условии, что средства, полученные от аренды общего имущества или размещения рекламы, будут зачислены на счет многоквартирного дома и будут использованы на проведение работ и услуг по содержанию или ремонту общего имущества, выполнение дополнительных работ и услуг, в соответствии с решением общего собрания собственников.
1.11. С даты начала управления многоквартирным домом, определяемой решением общего собрания собственников помещений, а также указанной в договоре управления, положения Договора становятся обязательными для исполнения всеми Собственниками помещений.
1.12. Собственник помещения дает согласие Управляющей организации осуществлять обработку персональных данных, включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в том числе передачу представителю для взыскания обязательных платежей в судебном порядке, специализированной организации для ведения начислений), обезличивание, блокирование, уничтожение персональных данных, и их передачу третьим лицам, если этого требуют цели обработки. Для исполнения договорных обязательств Собственники помещений предоставляют следующие персональные данные: фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес, семейное, социальное положение, сведения о наличии льгот, сведения о зарегистрированном праве собственности на жилое помещение, сведения о проживающих в помещении лицах, абонентский номер, адрес электронной почты, и иные данные, необходимые для реализации настоящего договора в части начисления платежей и ведения паспортно-регистрационного учета.
1.13. Если выполнение неотложных, аварийных работ, необходимых для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан вызвано обстоятельствами, которые Управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности, и за возникновение которых она не отвечает в силу того, что собственниками не принято решение, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений многоквартирного дома.
1.15. Собственники помещений переуступают Управляющей организации права требования с предыдущей управляющей (обслуживающей) организации или ТСЖ (ЖСК, ЖК) денежных средств поступивших по ранее заключенному договору, а также оплаченных в аванс платежей и денежных средств по не исполненным обязательствам такой организацией. Средства, полученные от предыдущей организации, направляются на текущий и капитальный ремонт общего имущества. Собственник муниципального имущества переуступает Управляющей организации право требования исполнения обязательств лицами, пользующимися помещениями Собственника (нанимателями), в части своевременной оплаты услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также оплаты коммунальных услуг.
Предмет договора.
2.1. Управляющая организация по заданию Собственников помещений в течение срока действия договора за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги Собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, оказывать дополнительные услуги и выполнять работы, в том числе по текущему ремонту общего имущества, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
2.2. Услуги и (или) работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме предоставляются Управляющей организацией самостоятельно либо путем привлечения третьих лиц.
Права и обязанности Управляющей организации.
3.1. Управляющая организация обязана:
3.1.1. Осуществлять управление общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с предметом и целью настоящего Договора, а также требованиями действующих технических регламентов, стандартов, норм и правил, санитарно-эпидемиологических норм и правил, иных нормативных правовых актов, с наибольшей выгодой в интересах Собственника.
3.1.2. Предоставлять услуги и выполнять работы по эксплуатации, обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в пределах границ ответственности, в объеме собранных от собственников средств, в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, утвержденного Постановлением Правительства РФ, а также перечнем работ по текущему ремонту.
3.1.3. Обеспечивать предоставление Собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальных услуг, путем обеспечения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к осуществлению поставок коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг Собственникам (нанимателям) в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг.
В целях предоставления Собственникам коммунальных услуг Управляющая организация заключает Договор ресурсоснабжения, а также Договор на приобретение коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.
До заключения и в случае расторжения Договора о приобретении Управляющей организацией у ресурсоснабжающей организации коммунального ресурса для предоставления коммунальных услуг, соответствующие коммунальные услуги Собственникам предоставляются ресурсоснабжающей организацией на условиях, определяемых Правилами предоставления коммунальных услуг.
3.1.4. Составлять комиссионные акты по фактам причинения вреда имуществу Собственников, по фактам оказания услуг и (или) выполнения работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
3.1.5. Проводить плановые и внеплановые общие и частичные технические осмотры конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства, в части общего имущества многоквартирного дома. Результаты осмотров оформлять в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах готовности жилого дома к эксплуатации в зимних условиях, актах. На основании осмотров составляются дефектные ведомости технического состояния зданий, инженерных коммуникаций и оборудования.
3.1.6. Вести и хранить техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчеты, связанные с исполнением настоящего Договора.
3.1.7. Предоставлять услуги по управлению многоквартирным домом, в том числе:
а) осуществлять учет доходов и расходов средств по управлению, содержанию, текущему ремонту общего имущества;
б) осуществлять организацию начисления оплаты за управление, содержание, ремонт общего имущества, коммунальные услуги (в соответствии с заключенными договорами с ресурсоснабжающими организациями) с Собственников и нанимателей жилых помещений самостоятельно, либо путем заключения Договора с расчетным центром;
в) осуществлять контроль и оценку соответствия качества предоставленных коммунальных услуг Собственникам в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг;
г) осуществлять в судебном порядке взыскание задолженности с Собственников и нанимателей помещений, а также членов их семей, уклоняющихся от исполнения обязательства по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги, с последующим отнесением взыскиваемых средств на лицевой счет многоквартирного дома за исключением средств, подлежащих возмещению понесенных расходов Управляющей организацией;
д) принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, предусмотренные Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в порядке, установленном настоящими Правилами;
3.1.8. Производить своевременные начисления, перерасчет и сбор платежей, осуществляемых Собственником и иными лицами за содержание и ремонт помещения, коммунальные и прочие услуги в соответствии с настоящим договором, самостоятельно, либо путем привлечения третьих лиц – платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей с Собственников, нанимателей, пользователей помещений в многоквартирном доме, а также банковских платежных агентов и кредитных организаций, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.
При привлечении третьих лиц для расчета размера платы, осуществления расчетов с Собственниками, нанимателями и пользователями помещений в многоквартирных домах и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги согласие субъектов персональных данных на передачу персональных данных не требуется.
3.1.9. В целях исполнения настоящего договора в интересах Собственников помещений вести распоряжение денежными средствами последних, аккумулированными на счете многоквартирного дома.
3.1.10. Производить работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома согласно утвержденному общим собранием Собственников помещений плану. Выполненные работы/услуги, указанные в настоящем пункте, оформляются актами выполненных работ. Данные акты акцептуются уполномоченным Собственниками лицом (председатель совета многоквартирного дома, члены совета многоквартирного дома), в случае их отсутствия, любым из собственников помещений в данном доме. Исключения составляют акты работ, выполненных по предписанию контрольных, надзорных и административных органов Российской Федерации, а также актов по выполненным неотложным и аварийным работам, выполнение которых, необходимо для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
3.1.11. По заявке Собственника выдавать платежные документы, справки о поступлении денежных средств, справки об отсутствии задолженностей и иные документы, предусмотренные действующим законодательством РФ.
3.1.12. Истребовать у предыдущей управляющей (обслуживающей) организации или ТСЖ (ЖСК, ЖК) техническую и иную документацию на управляемый многоквартирный дом, а в случае невозможности ее истребования - восстановить. Расходы Управляющей организации, понесенные на изготовление такой документации, подлежат включению в состав затрат по содержанию общего имущества.
3.1.13. Осуществлять прием обращений Собственников помещений многоквартирного дома (устных и/или письменных, как лично, так и от уполномоченных членов Совета многоквартирного дома), с проведением проверки по данным обращениям, составлением акта обследования по необходимости. Ответ по обращениям, связанным с раскрытием информации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.11.2010г. №731 направляется в адрес заявителя в течение 10 рабочих дней с момента получения, по иным обращениям в течение 30 рабочих дней с момента получения.
3.1.14. Предоставлять ежегодно в течение второго квартала текущего года отчет об исполнении условий настоящего Договора управления за предыдущий год уполномоченному Собственниками лицу (Председатель совета многоквартирного дома, члены совета многоквартирного дома), а также размещать данный отчет на сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети Интернет.
3.1.15. Приступить к выполнению настоящего Договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
3.1.16. На основании актов осмотров общего имущества многоквартирного дома вносить предложения и согласовывать с Собственниками или согласно решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – с членами совета дома план работ по текущему ремонту общего имущества на следующий календарный год.
3.1.17. Организовывать аварийно-диспетчерское обслуживание в целях оперативного приема заявок, устранения неисправностей и незамедлительного устранения аварий на общем имуществе Собственников помещений в многоквартирном доме.
3.1.18. В случае поступления заявки от Собственника (пользователя) помещения в многоквартирном доме в аварийно - диспетчерскую службу, выяснить причины, характер обращения и принять оперативное решение о взаимодействии с аварийно-диспетчерской службой. Проинформировать Собственника (пользователя) помещения в многоквартирном доме о планируемых сроках исполнения заявки. Сроки исполнения аварийных заявок, определяются в соответствии с действующим законодательством РФ. Выполнение заявок по устранению мелких неисправностей и повреждений осуществляется в сроки, согласованные с Собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме, направившим заявку.
3.1.19. Совершать мероприятия, необходимые для проведения общего собрания Собственников помещений в многоквартирном доме при письменном обращении Собственников помещений, обладающих не менее 10 % голосов от общего количества голосов в многоквартирном доме и принятии общим собранием Собственников помещений решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом общего собрания.
3.2. Управляющая организация вправе:
3.2.1. При необходимости вносить изменения в годовой план ремонта по согласованию с уполномоченным представителем Собственников. Если необходимость проведения работ вызвана необходимостью устранения угрозы жизни и здоровья, проживающих в многоквартирном доме, устранением последствий аварий или угрозы наступления ущерба общему имуществу Собственников помещений, а также в связи с предписанием надзорного (контрольного) органа, о чем Управляющая организация обязана проинформировать Собственников помещений. Выполнение таких работ и услуг осуществляется за счет средств, поступивших от оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Информирование Собственников помещений осуществляется путем вывешивания уведомления на досках объявлений каждого подъезда.
3.2.2. Для надлежащего выполнения работ и оказания услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества заключать Договоры с третьими лицами (подрядными организациями), осуществлять контроль качества выполненных работ.
3.2.3. С согласия Собственников помещений (на основании решения общего собрания собственников) и при наличии финансовой возможности инвестировать собственные средства в общее имущество многоквартирного дома с их последующим возмещением Собственниками помещений в многоквартирном доме. В случае досрочного расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе Собственников помещений, Управляющая организация вправе требовать возмещения понесенных затрат с каждого Собственника пропорционально его доли в общем имуществе.
3.2.4. По решению общего собрания Собственников, предоставлять в возмездное пользование третьим лицам общее имущество многоквартирного дома (пользование, аренду, размещение рекламной продукции и др.). За ведение Договоров аренды общего имущества многоквартирного дома, взимать вознаграждение в размере 20 % от арендной платы.
3.2.5. Информировать надзорные органы о несанкционированном переустройстве и перепланировке помещений, общего имущества, а также об использовании их не по назначению.
3.2.6. Осуществлять обработку персональных данных, включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в том числе передачу представителю для взыскания обязательных платежей в судебном порядке, специализированной организации для ведения начислений, ведение регистрационного учета), обезличивание, блокирование, уничтожение персональных данных.
3.2.7. Оказывать Собственникам по их заявке и за счет средств Собственника дополнительные услуги, или выполнять работы, не входящие в состав услуг и работ, оказываемых по настоящему договору. Порядок оказания платных услуг, цены и тарифы на эти услуги определяются Управляющей организацией самостоятельно и могут быть изменены в одностороннем порядке.
3.2.8. Применять к Собственнику, имеющему задолженность перед Управляющей организацией по оплате услуг по настоящему Договору не запрещенные законом меры по взысканию просроченной задолженности, включая ограничение, либо временное прекращение предоставления коммунальных услуг по настоящему Договору, начисление и взыскание пени по основному долгу, самостоятельно, либо путем привлечения по Договору третьих лиц, с последующим возмещением собственником затрат на ограничение и возобновление подачи коммунальных услуг.
3.2.9. Производить индексацию размера платы на жилищные услуги по истечении календарного года и при условии, что размер платы на жилищные услуги, или его часть, не был увеличен собственниками помещений в многоквартирном доме в данный период времени.
3.2.10. Не регистрировать и не рассматривать обращения, поступившие от лиц, не являющихся Собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме, в случае не предоставления документа, подтверждающего его право собственности, право пользования помещением, постоянную или временную регистрацию в помещении в многоквартирном доме, в отношении которого обращается потребитель.
3.2.11. Осуществлять не чаще 1 раза в 3 месяца проверку достоверности передаваемых Собственником сведений о показаниях индивидуальных, общих (квартирных) и комнатных приборов учета (распределителей), установленных в помещениях, путем посещения помещений, в которых установлены эти приборы учета, а также проверку состояния указанных приборов учета.
3.2.12. Устанавливать при вводе прибора учета в эксплуатацию или при последующих плановых (внеплановых) проверках прибора учета на индивидуальные, общие (квартирные) и комнатные приборы учета электрической энергии, холодной воды и горячей воды, тепловой энергии контрольные пломбы и индикаторы антимагнитных пломб, а также пломбы и устройства, позволяющие фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета;
3.2.13. Уведомлять Собственника о наличии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг или задолженности по уплате неустоек (штрафов, пеней) посредством передачи смс-сообщения по сети подвижной радиотелефонной связи на пользовательское оборудование потребителя, телефонного звонка с записью разговора, сообщения электронной почты или через личный кабинет Собственника в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, посредством размещения на официальной странице Управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" либо посредством передачи Собственнику голосовой информации по сети фиксированной телефонной связи;
3.2.14. В течение срока действия Договора Управляющая организация вправе по своей инициативе созывать и проводить общие собрания Собственников помещений в многоквартирном доме.
3.2.15. Принимать все необходимые меры по доведению Собственникам помещений необходимости принятия решения на общем собрании об утверждении обязательного перечня работ и услуг (неотложных, аварийных работ) в необходимом объеме и с экономически обоснованным финансированием в соответствии с требованиями жилищного законодательства.
В случае, если собственники помещений проигнорируют предложения Управляющей организации, что станет причиной аварийной ситуации и повлечет причинение ущерба имуществу Собственников помещений в многоквартирном доме и к возникновению административной ответственности, Управляющая организация, вправе компенсировать возникшие затраты c лицевого счета МКД.
3.2.16. Использовать безвозмездно нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу Собственников помещений для выполнения работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества.