Обоснование инвестиций в строительство

Жизненный цикл инвестиционного строительного проекта. Время реализации жизненного цикла любого инвестиционного строительного проекта составляет продолжительность между моментами начала предпроектной подготовки и ликвидации проекта и подразделяется на пять этапов:

1) концептуальный этап (предпроектный), в который входит разработка декларации о намерениях, обоснования инвестиций в проект или бизнес-плана проекта и задания на проектирование (в, основном осуществляется застройщиком-инвестором);

2) проектный этап, который включает в себя организацию и проведение изыскательских и проектных работ (осуществляется изыскателями, проектировщиками и заказчиком);

3) подготовительный этап проведения подрядных торгов, который включает в себя организационную подготовку строительства и техническую подготовку строительного производства (в основном осуществляется заказчиком и подрядчиком);

4) этап строительных и монтажных работ, заканчивающийся организацией и проведением сдачи объекта в эксплуатацию (осуществляется заказчиком, проектировщиком, генподрядчиком, субподрядчиками);

5) этап эксплуатации проекта, который заканчивается его ликвидацией (осуществляется застройщиком и эксплуатационником).

В инвестиционном процессе проектная подготовка строительного объекта представляет первые и достаточно существенные инвестиционные вложения, поэтому перед началом проектного периода требуется обоснование их эффективности. С учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики методика обоснования инвестиций постоянно совершенствуется и состоит из трех разделов:

1-й включает в себя определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора);

2-й – это разработка обоснований инвестиций в строительство на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта и о разработке проектной документации;

3-й состоит из разработки, согласования, экспертизы и утверждения проектной документации и получения на ее основе решения об изъятии земельного участка под строительство.

Обоснование инвестиций в проект. Перед выполнением обоснования инвестиций в проект заказчик-инвестор формирует декларацию о намерениях (ходатайство), по результатам рассмотрения которой, непосредственно осуществляемой в местных органах исполнительной власти, он должен получить положительное решение.

Обоснование инвестиций разрабатывается, как правило, заказчиком с привлечением при необходимости проектных и проектно-строительных организаций, получивших право на соответствующий вид деятельности. Результаты обоснования инвестиций служат основанием для принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой и социальной целесообразности инвестиций в строительство. Обоснование инвестиций подлежит государственной экспертизе, при получении положительного решения органами исполнительной власти оформляется акт выбора земельного участка, необходимого для размещения объекта недвижимости и выполнения проектно-изыскательских работ.

Согласно своду правил СП 11-101-95 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений», установлен следующий состав обоснования инвестиций:

· исходные данные;

· мощность предприятия и номенклатура его продукции;

· основные технологические решения;

· обеспечение предприятия ресурсами;

· место размещения предприятия;

· основные строительные решения;

· оценка воздействия на окружающую среду;

· кадры и социальное развитие;

· эффективность инвестиций;

· выводы и предложения.

Нормативные критерии оценки экономической эффективности инвестиционного строительного проекта. Оценка экономической эффективности производится в целях выявления наиболее оптимального варианта инвестиционного проекта. Она осуществляется на всех этапах реализации инвестиционного строительного проекта в интересах, как заказчика, так и инвестора (инвесторов). Различают общую, коммерческую и бюджетную эффективность. В «Методических рекомендациях по оценке экономической эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования» определяется система основных (нормативных) показателей оценки.

Чистый доход ЧД (англ. Net Value — NV)определяется накопленным эффектом (сальдо денежного потока) за расчетный период по следующей формуле:

NV = ∑ (R_t – C_t),

где Т – продолжительность жизненного цикла инвестиционного строительного проекта (расчетный период);

t– порядковый индекс периода фиксации денежного потока;

R_t– приток денежных средств;

C_t– отток денежных средств;

(R_t –Ct) – сальдо (итог) денежного потока за период t.

ИСП считается эффективным, если чистый доход является положительной величиной.