· с предварительной квалификацией и без нее – в зависимости от того, как организатор торгов проводит предварительный отбор претендентов;
· открытые и закрытые – в зависимости от того, допускаются к участию в торгах неограниченное число претендентов или только претенденты, удовлетворяющие специально оговоренным условиям;
· первичные и повторные – в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету;
· гласные и негласные – в зависимости от участия оферентов в процессе торгов и оглашения их результатов;
· единичные – с организацией, выбранной заказчиком, когда оборудование или другой товар могут быть приобретены лишь у одной фирмы-монополиста, а заключение обычного контракта для государственных организаций запрещается законом данной страны.
Основными функциями заказчика при проведении торгов являются:
ü принятие решения о проведении торгов;
ü осуществление контроля за деятельностью организатора торгов и участие в тендерном комитете через своего представителя;
ü установление окончательных условий контракта и его заключение с победителем торгов;
ü
ü формирование тендерного комитета;
ü направление и контроль деятельности тендерного комитета и привлекаемых инженерно-консультационных организаций по подготовке тендерной и другой необходимой документации;
ü утверждение результатов торгов;
ü рассмотрение апелляций на решение тендерного комитета;
ü ликвидация тендерного комитета;
ü несение всех расходов по подготовке и проведению торгов.
Тендерный комитет – это постоянный или временный орган, созданный заказчиками или организаторами для проведения торгов. Он выполняет следующие функции:
· производит сбор заявок на участие в торгах и на предварительную квалификацию;
· проводит предварительную квалификацию претендентов;
· организует разработку и рассмотрение тендерной документации и решает вопросы изменения этой документации и процедур;
· проводит ознакомление претендентов с тендерной документацией и дает необходимые разъяснения;
· обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных оферт;
· осуществляет процедуру торгов и ее оформление;
· определяет победителя или принимает иное решение по результатам торгов и представляет их на утверждение;
· публикует в средствах массовой информации отчеты о результатах торгов.
Решения тендерного комитета принимаются на закрытых заседаниях и оформляются протоколом, который подписывается всеми членами тендерного комитета, принявшими участие в голосовании. Заказчик вправе отменить или изменить решение тендерного комитета. В состав тендерного комитета привлекаются следующие представители: различных отраслевых подразделений, администрации субъекта Российской Федерации, представители Законодательного собрания субъектов Российской Федерации, специалисты из проектных, научно-исследовательских, инженерно-изыскательских и других организаций в зависимости от специфики по усмотрению заказчика или организатора торгов.
До приобретения статуса оферента лицо приобретает статус претендента с момента обращения в тендерный комитет для участия в торгах. Претендент имеет право получить от тендерного комитета исчерпывающую информацию по условиям и порядку проведения подрядных торгов, обращаться в тендерный комитет с просьбой об отсрочке представления оферты в письменном виде.
Подготовкой и публикацией объявлений о торгах занимается тендерный комитет. Состав информации, отражаемой в объявлении о проведении подрядных торгов, следующий:
· наименование объекта, основные характеристики объекта, наименование заказчика, проектировщика, организатора торгов;
· место строительной площадки;
· дата начала и окончания строительства;
· размер залога и расчетный счет для перечисления;
· дата представления тендерных документов;
· стоимость тендерной документации;
· язык, на котором составлена документация;
· информация о вопросах, связанных с рассмотрением тендерной документации, и о посещении стройплощадки;
· сроки возвращения тендеров и адреса, куда они должны быть возвращены;
· информация по вопросам вскрытия тендеров;
· предполагаемые даты оценки оферты и обсуждений предложений претендентов;
· требования тендерной гарантии;
· информация о вознаграждении за досрочное завершение работ;
· условия финансирования;
· ограничения, введенные государственными и законодательными органами, собственниками земли и недвижимости, которые могут быть затронуты строительством;
· условия оценки предложений.
Тендерная документация – это комплект документов, содержащий исходную информацию о технологических, коммерческих, организационных и иных характеристиках предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.
Конкретный состав и другие условия подготовки тендерной документации определяет тендерный комитет в соответствии поручением заказчика или организатора торгов. Тендерная документация передается в полном комплекте по официальному запросу претендента за отдельную плату.
Тендерная документация состоит из следующих разделов:
• Общие сведения об объекте и предмете торгов.
• Проектная документация.
• Требования по составу документации оферты.
• Инструкция оферентам.
• Условия и порядок проведения торгов.
• Проект контракта.
• Форма заявки об участии в торгах.
Тендерная документация включает в себя техническую и коммерческую части. Техническая часть содержит описание и общую информацию о предмете и объекте торгов. В ней указываются местонахождение и назначение объекта, его основные технико-экономические характеристики, наличие внешней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроки строительства, информация о проведении и результатах инженерных изысканий на строительной площадке. Тендерная документация также включает в себя технические данные объекта, общие положения, архитектурно-строительную часть, в том числе чертежи с объемно-планировочными решениями и чертежи по водоснабжению, канализации, отоплению, вентиляции, электроснабжению и газоснабжению; описание и основные характеристики технологического оборудования, а также требования технологической безопасности и окружающей среды. Подрядчик имеет право использовать другое оборудование с лучшими показателями, но не приводящее к ухудшению экологии.
Коммерческая часть оферты содержит:
• условия, виды и методы внесения платежей в зависимости от уровня цен, предполагаемой формы оплаты;
• порядок финансирования;
• условия кредитования работ.
Процедура торгов. Подрядные торги на объекты, расположенные на территории Российской Федерации, проводятся по месту нахождения организатора торгов. Торги осуществляются в день, час и в месте, официально объявленном организатором торгов. В случае изменения порядка проведения торгов все лица, которые должны быть извещены об этом, в обязательном порядке должны быть уведомлены таким же образом, как происходило объявление о торгах.
Все зарегистрированные оферты должны быть в закрытых конвертах доставлены своевременно на место проведения торгов.
Для вскрытия конвертов приказом председателя тендерного комитета назначается специальная комиссия, члены комиссии вскрывают все конверты с поступившими предложениями, объявляют и рассматривают всех участников торгов и предлагаемую в заявлении стоимость работ по подряду, а также дополнительную информацию, если это предусмотрено тендерной документацией. Остальная информация, касающаяся содержания тендерных предложений, не сообщается. После проверки наличия требуемых сведений и документов и соблюдения всех формальностей составляется соответствующий протокол. В протоколе должно быть отмечено, что он оглашен и признан правильным. Протокол подписывают все члены комиссии. Предложения, представленные не по форме или не допущенные к торгам, отдельно перечисляются в протоколе с указанием причин, по которым они были отклонены.
После того как все заявки были вскрыты и объявлена предлагаемая в них стоимость выполнения работ по подряду, ни одному из участников торгов не разрешатся вносить какие-либо изменения.
В зависимости от сложности предмета торгов тендерный комитет устанавливает срок рассмотрения оферт, который не может быть более шести месяцев с момента вскрытия конвертов. Срок рассмотрения объявляется на первом заседании по торгам.
При наличии ошибок, выявленных при проверке тендерной документации, тендерный комитет вправе предоставить возможность претенденту внести поправки в документацию либо принять другое решение. В случае обнаружения ошибок, полностью меняющих существо предмета торгов, такая оферта не подлежит рассмотрению. Если тендерный комитет предоставил претенденту возможность исправить незначительные недостатки и привести оферту в соответствие с требованиями тендерной документации, то последний обязан сделать это в установленный тендерным комитетом срок. В противном случае оферта рассмотрению не подлежит.
Оценка предложений и выбор победителя торгов. Занимается оценкой оферт специально созданная для этого оценочная комиссия. Формирует оценочную комиссию тендерный комитет. В состав оценочной комиссии, как правило, входят заказчик (или его представитель), организатор торгов, проектировщик и др.
Оценивая предложения участников, оценочная комиссия принимает во внимание ряд условий:
§ технический уровень предложения;
§ уровень капитальных затрат и эксплуатационных расходов;
§ финансовые последствия запоздалого и досрочного пуска объекта;
§ возможность привлечения квалифицированных субподрядчиков и поставщиков;
§ условия платежей, предлагаемые претендентом;
§ другие коммерческие, технические и организационные преимущества.
При оценке оферт могут использоваться любые критерии и методики, которые сочтет нужными тендерный комитет (оценочная комиссия). В практике проведения подрядных торгов применяются различные методические подходы: от выбора победителя по одному критерию (минимальная предложенная цена или минимальный срок строительства) до балльной оценки и методов интегральной оценки. Институтом экономики строительства составлен ряд рекомендаций по оценке оферт. Система показателей для оценки технической части оферты следующая:
·
· показатели качества продукции или услуг, предоставленных оферентом (качество решений генерального плана, градостроительных, архитектурных, объемно-планировочных конструктивных проектных решений, основных и вспомогательных объектов; качество выполнения инженерно-изыскательских работ, а также проектных, строительно-монтажных, пусконаладочных и других работ, качество поставляемого технологического и инженерного оборудования; качество оказываемых услуг, комплектности поставок и др.);
· показатели, характеризующие организацию выполнения оферентом работ с точки зрения мер безопасности, охраны здоровья работающих и охраны окружающей среды;
· показатели, характеризующие уровень организации оферентом управления процессами подготовки и реализации проектирования, строительства или выполнения комплексов работ, уровень квалификации рабочих или административно-управленческого персонала (использование современных методов управления, автоматизированных систем обработки информации, применение прогрессивной структуры руководства предприятием, сбалансированности графиков производства работ и др.);
· показатели, характеризующие технический уровень средств производства, используемых оферентом для выполнения работ (качественный уровень машин, механизмов, технологических процессов, средств контроля за качеством и степень оснащенности оферента этими средствами);
· показатели, характеризующие степень использования местных ресурсов иностранными подрядчиками, а также подрядчиками из других регионов России (местной рабочей силы по тем профессиям, по которым в регионе имеется неполная занятость, материалов, изделий и полуфабрикатов местного производства, когда в регионе имеются избыточные мощности по их изготовлению, и других ресурсов);
·
· другие показатели технической части оферт, определенные заказчиком для каждого конкретного случая.
В состав показателей для оценки коммерческой части оферт могут входить:
- предложенная оферентом цена предмета подрядных торгов (осуществления строительства, выполнения комплекса работ, оказания услуг, поставки продукции) с указанием, в какой валюте и в ценах какого периода рассчитана предложенная цена;
- предложенный оферентом метод учета при осуществлении расчетов за выполненные работы, последующих изменений уровня цен в связи с инфляционными процессами, изменениями законодательства в области налоговой политики и т.п.;
- предложения оферента по условиям и порядку финансирования и кредитования подрядных работ.
Если оферент представил альтернативное предложение, улучшающее проект, оферта оценивается дополнительными баллами в порядке, установленном тендерным комитетом.
В результате рассмотрения предложений оферентов по каждой оферте составляется отчет, в который, помимо таблиц балльной оценки (если таковая производилась), входят текстовое заключение по технической части оферты, а также рекомендации тендерному комитету. Заключение подписывается всеми участниками оценочной комиссии и предусматривает выбор двух-трех оферентов, оферты которых являются наиболее приемлемыми для более тщательного анализа их предложений и выбора из них победителя.
Информация об итогах оценки оферты не сообщается лицам, не имеющим официального отношения к процедуре оценки. Члены тендерного комитета, оценочной комиссии и привлеченные эксперты несут ответственность за разглашение данной информации в порядке, установленном законодательством.
До подписания контракта рассматриваются все замечания экспертов по технической части оферты и принимаются решения исходя из требований тендерного комитета.
Решение о выборе победителя торгов тендерный комитет принимает простым большинством голосов от числа членов, присутствующих на заседании тендерного комитета полномочного состава. В случае равенства голосов «за» и «против» определенного решения принимается то решение, за которое проголосовал председатель тендерного комитета.
Тендерный комитет в течение трех дней после принятия решения обязан направить официальное извещение оференту, выигравшему подрядные торги.
Решение, принятое тендерным комитетом, оформляется протоколом, в котором содержатся наименование победителя торгов, состав тендерного комитета, результаты голосования, сводная таблица оферт, сроки подписания контракта с победителем торгов.
Тендерный комитет не обязан мотивировать свой выбор перед претендентом.
Протокол заседания тендерного комитета подписывают его председатель и секретарь. Этот протокол, содержащий результаты торгов, тендерный комитет представляет организатору торгов для утверждения в трехдневный срок после принятия соответствующего решения.
После этого организатор торгов в недельный срок рассматривает предложенные документы и принимает решение об утверждении результатов торгов.
В случае неутверждения результатов торгов организатор торгов принимает мотивированное решение и направляет его в тендерный комитет. Организатор торгов, рассматривая протокол заседания тендерного комитета, принимает одно из следующих решений:
• подписание соглашения о намерениях между заказчиком и оферентом в целях проведения дальнейших переговоров;
• подписание контракта между заказчиком и оферентом;
• проведение повторных торгов.
Если в ходе проведения переговоров с победителем торгов он выдвигает неприемлемые по мнению тендерного комитета требования, то последний по согласованию с заказчиком имеет право начать переговоры с претендентом, занявшим второе или последующие места.
Победитель торгов имеет право заключить контракт с заказчиком на условиях, указанных в его оферте, если она составлена в соответствии с тендерной документацией.
Виды строительных контрактов. Заключение контракта с оферентом, признанным победителем подрядных торгов, является завершающим этапом проведения этих торгов. После получения уведомления победитель подрядных торгов обязан внести второй гарантийный задаток на расчетный счет заказчика в срок, установленный тендерной документацией или объявленный тендерным комитетом дополнительно.
По способу установления цены контракты можно подразделить на две основные группы: контракты с твердой (паушальной) ценой и контракты с возмещением издержек. Контракт с твердой ценой является соглашением, при котором контрактор обязуется осуществлять производство работ за определенную цену, которая не зависит от изменения затрат на реализацию данного контракта.
Контракт с твердой ценой применяется в тех случаях, когда проект тщательно разработан, работы по нему выполняются в четкой последовательности, подрядчик может осуществлять жесткий контроль за ходом проведения работ и располагает достаточными ресурсами для того, чтобы нести соответствующий риск.
Если заказчиком вносятся какие-либо изменения в работу, порученную подрядчику, то он имеет право согласовать затраты с заказчиком и определить новую цену или потребовать компенсации за дополнительные затраты. Большинство предложенных на торгах строительных контрактов являются контрактами с твердой ценой, поэтому большая часть возникающих проблем, претензий, споров и судебных разбирательств связана именно с внесением изменений в контрактах данного типа. При этом большая доля риска подрядчика не означает полного снятия риска с заказчика.
Контракты с возмещением издержек предполагают возмещение подрядчику заказчиком части затрат, связанных с выполнением проекта.
Возмещение может производиться не по всем затратам, а только по тем из них, которые согласно положениям контракта относятся к возмещаемым.
Наиболее распространенные виды контрактов с возмещением издержек следующие:
1) контракт с фиксированной ценой единицы продукции;
2) контракт с ценой, равной фактическим затратам, и фиксированным процентом от затрат (постоянная относительная прибыль);
3) контракт с ценой, равной фактическим затратам, и фиксированной доплатой (постоянная абсолютная прибыль);
4) контракт с ценой, равной фактическим затратам, и переменным процентом (переменная относительная прибыль);
5) контракт с определением цены по окончательным фактическим затратам;
6) контракт с гарантированными максимальными выплатами.
В строительстве характерной особенностью является то, что значительная часть работ производится «под землей» (забивка свай, прокладка тоннелей, сооружение фундаментов и т.п.). Поэтому как бы тщательно не исследовались (на стадии проектирования) условия строительства различных зданий и сооружений, все равно довольно трудно заранее произвести точные расчеты, пока не начнется фактическое выполнение работ по контракту. В этой связи возникает необходимость в специальной форме контракта, которая обеспечила бы его гибкость и возможность измерять объем работ в процессе их выполнения.
Такой формой контракта, наиболее распространенной в мировой практике, является контракт с фиксированной ценой единицы продукции, например за кубический метр кирпичной кладки.
Контракты с возмещением издержек принимаются в следующих случаях:
- если проект недостаточно разработан для того, чтобы определить его твердую цену (как правило, это происходит при неполной готовности проектно-сметной документации);
- при реализации крупного проекта, когда заказчик хочет осуществлять оперативный контроль за ходом выполнения работ;
- когда заказчик собирается осуществлять более жесткий контроль за выбором поставщиков и субподрядчиков;
-
В зависимости от характера взаимоотношений участников проекта и распределения ответственности между ними можно выделить следующие типы контрактов:
• традиционные, представляющие собой соглашение между заказчиком и генеральным подрядчиком о строительстве объекта по законченному проекту;
• проектно-строительные, предусматривающие ответственность подрядчика за проектирование и строительство;
• выполнение работ «под ключ», предусматривающее полную ответственность генподрядчика за ввод объектов в эксплуатацию;
• управленческо-строительные, связанные с участием менеджера проекта, который берет на себя функции управления совмещенными во времени стадиями проектирования и строительства, оставляя заказчику основную обязанность поиска на основе торгов подрядчиков и заключения с ними контрактов.
Форма контракта и гарантия его исполнения. В настоящее время во многих странах при составлении контрактов используется типовая форма контракта, разработанная Международной федерацией инженеров-консультантов, состоящая из трех частей.
1. Общие условия.
2. Условия частного применения.
3. Изменения, рекламации и форс-мажорные обстоятельства.
Первая часть практически одинакова для всех контрактов. Во второй части отражается специфика контракта, которую составляют следующие позиции:
• описание работ, включающее в себя содержание работ и распределение обязанностей по их выполнению;
• коммерческие условия – цена, способ ее формирования, условия поощрения и стимулирования подрядчика;
• условия платежей – кто, как и когда производит оплату работ;
• календарный график работ;
• условия внесения изменений в график работ и оплата изменений;
• субподряды и требования к субподрядчикам по работе с ним;
• гарантии и обязанности партнеров обеспечивать стандарт качества проекта, в частности, проектных, строительно-монтажных работ, оборудования и т.п.;
• налоги, включаемые и не включаемые в цену контракта и способы их возмещения.
В Российской Федерации используется типовая форма контракта, включающая в себя следующие разделы:
• предмет контракта;
• стоимость работ по контракту;
• обязательства подрядчика;
• обязательства заказчика;
• сроки выполнения работ;
• производство работ;
• охрана работ;
• обстоятельства, связанные с форс-мажором (непреодолимой силой);
• приемка предмета контракта;
• гарантии;
•лицензии;
• имущественная ответственность сторон;
• расторжение контракта;
• особые условия.
Эффективными способами обеспечения полного и четкого исполнения контракта являются гарантии и поручительства. В качестве гарантов выступают, как правило, организации, известные своей высокой платежеспособностью, страховые компании, банки, государственные и муниципальные органы и т. п. Гарантии выгодны обеим сторонам контракта.