Организация долевого строительства

Общие принципы организации долевого строительства. Долевое строительство является формой, согласно которой застройщиком привлекаются финансовые средства участников долевого строительства (дольщиков), под которыми подразумевают будущих собственников жилых или нежилых помещений застраиваемого недвижимого объекта.

В отличие от традиционной формы продажи готовых помещений согласно долевому строительству застройщик может обойтись меньшими финансовыми ресурсами или на имеющиеся в его распоряжении фиксированные средства построить большее число недвижимых объектов.

Специфика данной формы заключается в том, что дольщики оплачивают незавершенное строительство и в связи с этим принимают на себя большие по сравнению с покупкой готовых помещений риски.

В целях снижения рисков, связанных с долевым строительством, и на основе обобщения практики организации долевого строительства принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее ФЗДС), вступивший в силу в 2005 г. Законом предписывается, что по договору долевого строительства застройщик должен использовать денежные средства дольщиков исключительно для целей строительства объектов недвижимости и в соответствии с проектной документацией.

Застройщик, имеющий в собственности (или на праве аренды) земельный участок, для его застройки может привлекать денежные средства участников долевого строительства объектов недвижимости, к которым относятся жилые многоквартирные дома, гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры, спортивные, развлекательные и иные, за исключением объектов производственного назначения.

Таким образом, предметом договора долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, подлежащие передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего объекта недвижимости, построенного с привлечением денежных средств дольщиков. Основные процессы, связанные с возникновением у участников долевого строительства прав, обязанностей и ответственности, регулирует ФЗДС, который устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. По закону застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после выполнения следующих требований закона:

• получения им в установленном порядке разрешения на строительство;

• опубликования и (или) размещения проектной декларации;

• государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства, в состав которого будут входить объекты долевого строительства;

• принятия на себя таких обязательств, исполнение которых способствует возникновению у дольщика права собственности на жилое или нежилое помещение в построенном недвижимом объекте.

В случае привлечения денежных средств дольщиков для строительства недвижимого объекта застройщиком, который не имел на это права, дольщик может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Договор участия в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в определенный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его соответствующие части участникам долевого строительства.

Другая сторона (дольщики) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять данный объект при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Договор заключается в письменной форме, является объектом государственной регистрации.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать:

• определение подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;

• срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;

• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

• гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре данных условий он считается незаключенным.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к его наследникам.

Цена договора. В договоре указывается его цена, т. е. размер денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств, направляемых на возмещение затрат по строительству объекта, и денежных средств, направляемых на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены.

Оплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. В случае, если в соответствии с договором график оплаты его цены нарушается дольщиком сверх нормативов, установленных ФЗДС, то это является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Срок передачи застройщиком объекта. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Гарантии качества, предусмотренные договором. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором. Гарантийный срок не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Передача объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщи­ка о завершении строительства объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным ранее требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей.

Односторонний отказ от исполнения договора. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2) прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) существенного изменения проектной документации строящегося объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости;

5) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Обеспечение исполнения обязательств по договору. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (как залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или на праве аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке объекты недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект незавершенного строительства.

При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Залогом имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

· возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;

·

уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости долевого строительства, и иных денежных средств) причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства на предмет залога. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства.

Проектная декларация. Включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства и представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

В случае нарушения застройщиком установленных законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или Арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗДС.

Информация о застройщике должна содержать следующие данные:

·

фирменное наименование (наименование), место нахождения – для застройщика – юридического лица, фамилию, имя, отчество, место жительства – для застройщика – индивидуального предпринимателя, а также режим работы застройщика;

· государственная регистрация застройщика;

· учредители (участники) застройщика;

· проекты строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

· вид лицензируемой деятельности, номер лицензии, срок ее действия, орган, выдавший эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с ФЗДС и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

· величина собственных денежных средств, финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Информация о проекте должна включать следующие данные:

· цель проекта строительства, этапы и сроки его реализации, результаты государственной экспертизы проектной документации;

· разрешение на строительство;

· права застройщика на земельный участок, собственник земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, границы и площадь земельного участка;

· местоположение строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и их описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

· количество в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также описание технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

·

функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

· состав общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

· предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечень органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

· возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства и меры по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

· перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства. Осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, который вправе:

¨ устанавливать правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков;

¨ осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору строительства объектов недвижимости;

¨ получать от федерального органа исполнительной власти, официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства объектов недвижимости;

¨

ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости;

¨ осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости;

¨ осуществлять контроль за соблюдением положений ФЗДС, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями ФЗДС;

¨ направлять застройщикам предписания об устранении нарушений и устанавливать сроки устранения таких нарушений;

¨ обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве. На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗДС, застройщиком представляются: разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании Федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.