Страхование титула: правила и значение

Предпосылками для развития титульного страхования было наличие безусловной финансовой заинтересованности коммерческих структур в сохранении права собственности на недвижимость. Впервые такой способ защиты был предложен в США, позже эту практику переняли и другие страны. За границей любая покупка и продажа квартиры или дома заключается одновременно с заключением договора страхования титула.

Понятие «титульное страхование» в российском законодательстве не используется, хотя практика появилась еще в 1990-х годах и фактически оформилась в 2000-е годы. Появление данного вида страхования на российском страховом рынке связано с тем, что гражданское законодательство содержит множество оснований для отмены или признания недействительной сделки с недвижимостью.

Этот подход подвергся критике, поскольку он ограничивает возможность страхового покрытия только в случае спора о правах собственности из-за невыполнения обязательств по завершенной сделке, что приводит к удовлетворению требований о возмещении ущерба и претензий.

С юридической точки зрения титул означает основание определенного права, из чего можно сделать вывод об отсутствии достаточных оснований для ограничения титульного страхования только утратой или уничтожением.

Отличительная черта данного вида страхования – ретроспективность – страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем.

Цель титульного страхования – возмещение убытков титульному владельцу, понесённых в результате утраты недвижимости в связи с прекращением или ограничением вещных прав.

Титульным владельцем следует признавать лицо, владеющее вещью на основании вещных или обязательственных прав.

При приобретении недвижимости на вторичном рынке существует риск возможного признания совершенной сделки в дальнейшем недействительной. Законом установлены различные основания для этого, в частности, недействительными признаются сделки:

1) совершенные гражданином признанным недееспособным;

2) совершенные одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;

3) совершенные с нарушением норм законодательства, посягающие на права и интересы третьих лиц и т.д.[7].

Как следствие, покупатель, не зная всех предшествующих сделке купли-продажи недвижимости обстоятельств, лишается и приобретенного имущества, и заплаченных за него денежных средств. А, как правило, полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости зачастую невозможно.

Для того, чтобы защитить добросовестных участников сделки, существует титульное страхование, которое является одним из видов ипотечного страхования в России. Оно представляет собой способ защиты от утраты права собственности на недвижимое имущество.

Главное отличие титульного страхования от других видов ипотечного страхования (например, страхования заложенного имущества, жизни и здоровья заемщика) состоит в том, что защита предоставляется не от ситуации, которая может иметь место в будущем, а от события, которое уже произошло, но не известно покупателю.

Стоит отметить, что данное страхование не предотвращает потерю недвижимости при признании сделки купли-продажи недействительной, но у страхователя появляется гарантия возмещения денежных средств, затраченных на покупку. Получив компенсацию от страховой компании, он имеет возможность приобрести новое жилье.

Титульное страхование актуально для покупки недвижимого имущества на вторичном рынке. Поэтому следует рассмотреть динамику развития рынка ипотечного кредитования в данном сегменте.

По данным «Дом.рф» в 2020 году был выдан рекордный объем ипотечных кредитов за всю историю проведения наблюдений, а именно 1,7 млн кредитов на общую сумму 4,3 трлн рублей[8].

Главным фактором роста спроса на ипотеку выделяют снижение кредитных ставок, которое обусловлено смягчением денежно-кредитной политики, проводимой Банком России, а также реализацией программы льготной ипотеки.

На вторичном рынке в 2020 году было выдано большинство ипотечных кредитов – около 72% от общего количества. Их число по сравнению с 2019 годом увеличились на 35% несмотря на то, что средневзвешенная ставка на вторичном рынке выше.

Стоит также отметить, что на вторичный рынок не распространяется программа льготной ипотеки, в рамках которой покупатели могут получить кредит по ставке не выше 6,5% годовых (см. табл. 2.1). Но это не помешало спросу на недвижимость в данном сегменте.

Таблица 2.1

Ключевые показатели рынка ипотечного страхования

Страхование титула в настоящее время является в России добровольным и, следовательно, не пользуется такой популярностью, как, например, обязательное страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Тем не менее, увеличение сделок на вторичном рынке жилья свидетельствует о перспективах развития титульного страхования.

Страховая сумма, определяемая договором добровольного имущественного страхования, не должна превышать фактическую (рыночную) стоимость объекта страхования по месту его нахождения на момент заключения договора страхования.

При этом действительная стоимость имущества определяется следующим образом, представленным на рис. 2.1:

Рис. 2.1. Действительность стоимость имущества

Фактическая стоимость должна определяться отдельно для каждого застрахованного предмета или набора предметов, указанных в полисе, на основании предоставленных документов или экспертного заключения.

При заключении договора страхования имущества страховщик вправе осмотреть застрахованное имущество и, при необходимости, провести проверки для определения его реальной стоимости. Если страховая сумма соответствует страховой сумме, то имущество считается полностью застрахованным, а претензии подлежат возмещению в полном объеме[9].

При заключении договора страхования, кроме страхования жизни, потребителю важно убедиться, что страховая сумма соответствует реальной стоимости предмета страхования, так как занижение этой суммы страховщиком может не позволить ему возместить убытки, вызванные страховщик. страховой случай и его завышение могут привести к полной утрате права на такое возмещение в результате признания договора страхования недействительным по требованию страховщика.

Согласно п. 3 ст. 427 РФ примерные условия договора могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия[10].

Таким образом, договор страхования (как добровольный, так и обязательный) может быть заключен путем составления единого документа (п. 2 ст. 434 ГК РФ) либо представления страховщика страховщику на основании его письменного или устное заявление о страховом полисе (справка, справка, квитанция), подписанное страховщиком.