ОГЛАВЛЕНИЕ
1. ЗАДАНИе НА ОЦЕНКУ................................................................................................................. 5
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ТЕРМИНОЛОГИЯ, ПРИМЕНЯЕМАЯ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ................................................................................................................ 6
3. Процесс и методология оценки.................................................................................. 8
3.1. Сравнительный подход............................................................................................................. 9
3.1.1. Метод сравнения продаж...................................................................................................... 9
3.1.2. Метод выделения................................................................................................................. 10
3.1.3. Метод распределения.......................................................................................................... 11
3.2. Доходный подход..................................................................................................................... 12
3.2.1. Метод капитализации земельной ренты........................................................................... 12
3.2.2. Метод остатка....................................................................................................................... 13
3.2.3. Метод предполагаемого использования............................................................................ 13
3.3. Затратный подход.................................................................................................................... 14
4. Состояние и перспективы развития санаторно-курортного обеспечения в Российской Федерации.............................................................. 16
4.1. Введение.................................................................................................................................... 16
4.2. Необходимость развития курортного дела в Российской Федерации........................ 16
4.3. Роль государственной политики развития курортного дела в России....................... 17
4.4. Состояние санаторно-курортного комплекса и обеспечения санаторным лечением граждан............................................................................................................................................. 18
5. Обзор социально-экономического развития региона............................. 19
5.1. Краткое описание Омской области..................................................................................... 19
5.2. Краткое описание города Омска......................................................................................... 20
5.3. Показатели социально-экономического развития Омской области за январь-август 2004 г........................................................................................................................................................... 21
5.4. Развитие земельного рынка в Омской области................................................................ 22
6. Права собственности....................................................................................................... 29
7. Описание объекта недвижимости.......................................................................... 30
7.1. Местоположение объекта...................................................................................................... 30
7.2. Характеристики улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке. 31
7.3. При осмотре установлено...................................................................................................... 31
8. Анализ наиболее эффективного использования........................................ 33
9. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости........... 35
9.1. Оценка рыночной стоимости земельного участка методом остатка........................ 36
9.1.1. Расчет потенциального валового дохода объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок................................................................................................ 37
9.1.2. Определение ставки капитализации................................................................................. 40
9.1.3. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости....................................... 42
9.1.4. Определение стоимости воспроизводства улучшений................................................... 43
9.1.5. Определение полной восстановительной стоимости улучшений................................. 43
9.1.6. Определение величины накопленного износа................................................................. 44
9.1.7. Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа....................................... 46
9.1.8. Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка.................... 48
10. Согласование полученных результатов........................................................ 49
11. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ..................................................... 51
12. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА.................................................................................................... 52
ЗАДАНИе НА ОЦЕНКУ
2. Объект оценки: Земельный участок с улучшениями санатория «Коммунальник» площадью 52 091 кв. м., расположенный в Омской области, в Омском районе, в 3 км восточнее с. Красноярка.
3. Заказчик: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Омской области
Адрес: г. Омск, ул. Красногвардейская, дом 42.
4. Генеральный подрядчик: Филиал ФГУП "ФКЦ "Земля" «Пермский кадастровый центр»
(юридический адрес: г. Пермь, ул. В. Засулич, дом 47)
в лице директора филиала Татаринова Анатолия Михайловича.
5. Субподрядчик: ООО «Региональный центр оценки «МИЭЛЬ»
(юридический адрес: 644046, г. Омск, ул. Маяковского, дом 74)
в лице директора Кручинского Павла Николаевича
6. Действительная дата оценки: 01 ноября 2004 года
7. Целевое назначение: Категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов
8. Назначение оценки: Результат настоящей оценки может быть использован для целей кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий, вне черты поселений Омской области
9. Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки
10. Разрешенное использование: для размещения санатория
11. Форма отчета: письменная
12. График проведения оценки: с 01 по 30 ноября 2004 г.
13. Применяемые стандарты оценки:
¨ Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.01;
¨ Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России № 586-р от 06.03.2002 г.
¨ Стандарты Российского общества оценщиков:
СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки»;
СТО РОО 21-04-98 «Оценка недвижимости»;
СТО РОО 27-01-99 «Кодекс профессиональной этики РОО».
14. Документы, предоставленные Заказчиком для оценки:
♦ Перечень объектов для целей определения рыночной стоимости земельных участков в рамках проводимой государственной кадастровой оценки земель.
♦ Технические паспорта зданий, расположенных на территории ГУП санаторий «Коммунальник».
♦ Финансовая отчетность ГУП санаторий «Коммунальник» на 01.01.2004 г.в (баланс предприятия (форма №1), отчет о прибылях и убытках (форма №2).
♦ Справка о загрузке ГУП санаторий «Коммунальник» в 2003 году.
♦ Данные о номерном фонде ГУП санаторий «Коммунальник» на 1 квартал 2004 г.
♦ Прайс-лист ГУП санаторий «Коммунальник» за ноябрь 2004 г.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ТЕРМИНОЛОГИЯ, ПРИМЕНЯЕМАЯ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ
Понятие рыночная стоимость, используемое в настоящем отчете, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ» определяется следующим образом:
рыночная стоимость это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда
¨ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
¨ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
¨ объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
¨ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
¨ платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Непосредственно с понятием рыночной стоимости связан принцип замещения, который гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а так же результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке методов оценки.
Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.
Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.
Земельная рента – доход, приносимый земельным участком.
Право собственности - право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т.д.).
Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Восстановительная стоимость - денежная сумма в текущих ценах, которую нужно затратить для точного воспроизводства оцениваемого объекта, с применением тех же материалов и конструкций, по тем же проекту и спецификациям, с использованием такой же квалификации рабочей силы, которые применялись во время возведении объекта оценки.
Стоимость замещения - денежная сумма в текущих ценах, которую нужно затратить для создания объекта, имеющего ту же или эквивалентную функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна.