ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ТЕРМИНОЛОГИЯ, ПРИМЕНЯЕМАЯ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. ЗАДАНИе НА ОЦЕНКУ................................................................................................................. 5

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ТЕРМИНОЛОГИЯ, ПРИМЕНЯЕМАЯ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ................................................................................................................ 6

3. Процесс и методология оценки.................................................................................. 8

3.1. Сравнительный подход............................................................................................................. 9

3.1.1. Метод сравнения продаж...................................................................................................... 9

3.1.2. Метод выделения................................................................................................................. 10

3.1.3. Метод распределения.......................................................................................................... 11

3.2. Доходный подход..................................................................................................................... 12

3.2.1. Метод капитализации земельной ренты........................................................................... 12

3.2.2. Метод остатка....................................................................................................................... 13

3.2.3. Метод предполагаемого использования............................................................................ 13

3.3. Затратный подход.................................................................................................................... 14

4. Состояние и перспективы развития санаторно-курортного обеспечения в Российской Федерации.............................................................. 16

4.1. Введение.................................................................................................................................... 16

4.2. Необходимость развития курортного дела в Российской Федерации........................ 16

4.3. Роль государственной политики развития курортного дела в России....................... 17

4.4. Состояние санаторно-курортного комплекса и обеспечения санаторным лечением граждан............................................................................................................................................. 18

5. Обзор социально-экономического развития региона............................. 19

5.1. Краткое описание Омской области..................................................................................... 19

5.2. Краткое описание города Омска......................................................................................... 20

5.3. Показатели социально-экономического развития Омской области за январь-август 2004 г........................................................................................................................................................... 21

5.4. Развитие земельного рынка в Омской области................................................................ 22

6. Права собственности....................................................................................................... 29

7. Описание объекта недвижимости.......................................................................... 30

7.1. Местоположение объекта...................................................................................................... 30

7.2. Характеристики улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке. 31

7.3. При осмотре установлено...................................................................................................... 31

8. Анализ наиболее эффективного использования........................................ 33

9. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости........... 35

9.1. Оценка рыночной стоимости земельного участка методом остатка........................ 36

9.1.1. Расчет потенциального валового дохода объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок................................................................................................ 37

9.1.2. Определение ставки капитализации................................................................................. 40

9.1.3. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости....................................... 42

9.1.4. Определение стоимости воспроизводства улучшений................................................... 43

9.1.5. Определение полной восстановительной стоимости улучшений................................. 43

9.1.6. Определение величины накопленного износа................................................................. 44

9.1.7. Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа....................................... 46

9.1.8. Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка.................... 48

10. Согласование полученных результатов........................................................ 49

11. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ..................................................... 51

12. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА.................................................................................................... 52

 

ЗАДАНИе НА ОЦЕНКУ

2. Объект оценки: Земельный участок с улучшениями санатория «Коммунальник» площадью 52 091 кв. м., расположенный в Омской области, в Омском районе, в 3 км восточнее с. Красноярка.

3. Заказчик: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Омской области

Адрес: г. Омск, ул. Красногвардейская, дом 42.

4. Генеральный подрядчик: Филиал ФГУП "ФКЦ "Земля" «Пермский кадастровый центр»

(юридический адрес: г. Пермь, ул. В. Засулич, дом 47)

в лице директора филиала Татаринова Анатолия Михайловича.

5. Субподрядчик: ООО «Региональный центр оценки «МИЭЛЬ»

(юридический адрес: 644046, г. Омск, ул. Маяковского, дом 74)
в лице директора Кручинского Павла Николаевича

6. Действительная дата оценки: 01 ноября 2004 года

7. Целевое назначение: Категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов

8. Назначение оценки: Результат настоящей оценки может быть использован для целей кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий, вне черты поселений Омской области

9. Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки

10. Разрешенное использование: для размещения санатория

11. Форма отчета: письменная

12. График проведения оценки: с 01 по 30 ноября 2004 г.

13. Применяемые стандарты оценки:

¨ Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.01;

¨ Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России № 586-р от 06.03.2002 г.

¨ Стандарты Российского общества оценщиков:

СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки»;

СТО РОО 21-04-98 «Оценка недвижимости»;

СТО РОО 27-01-99 «Кодекс профессиональной этики РОО».

14. Документы, предоставленные Заказчиком для оценки:

♦ Перечень объектов для целей определения рыночной стоимости земельных участков в рамках проводимой государственной кадастровой оценки земель.

♦ Технические паспорта зданий, расположенных на территории ГУП санаторий «Коммунальник».

♦ Финансовая отчетность ГУП санаторий «Коммунальник» на 01.01.2004 г.в (баланс предприятия (форма №1), отчет о прибылях и убытках (форма №2).

♦ Справка о загрузке ГУП санаторий «Коммунальник» в 2003 году.

♦ Данные о номерном фонде ГУП санаторий «Коммунальник» на 1 квартал 2004 г.

♦ Прайс-лист ГУП санаторий «Коммунальник» за ноябрь 2004 г.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ТЕРМИНОЛОГИЯ, ПРИМЕНЯЕМАЯ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ

Понятие рыночная стоимость, используемое в настоящем отчете, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ» определяется следующим образом:

рыночная стоимость это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда

¨ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

¨ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

¨ объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

¨ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

¨ платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Непосредственно с понятием рыночной стоимости связан принцип замещения, который гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а так же результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке методов оценки.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Земельная рента – доход, приносимый земельным участком.

Пра­во соб­ст­вен­но­сти - пра­во по сво­ему ус­мот­ре­нию вла­деть, поль­зо­вать­ся и рас­по­ря­жать­ся сво­им иму­ще­ст­вом, пе­ре­да­вать свои пол­но­мо­чия дру­го­му ли­цу, ис­поль­зо­вать иму­ще­ст­во в ка­че­ст­ве за­ло­га или об­ре­ме­нять его ины­ми спо­со­ба­ми, пе­ре­да­вать свое иму­ще­ст­во в соб­ст­вен­ность или в управ­ле­ние дру­го­му ли­цу, а так­же со­вер­шать в от­но­ше­нии сво­его иму­ще­ст­ва лю­бые дей­ст­вия, не про­ти­во­ре­ча­щие за­ко­ну. Пра­во вла­де­ния пред­став­ля­ет со­бой воз­мож­ность иметь у се­бя дан­ное иму­ще­ст­во. Пра­во поль­зо­ва­ния пред­став­ля­ет со­бой воз­мож­ность ис­поль­зо­вать иму­ще­ст­во. Пра­во рас­по­ря­же­ния пред­став­ля­ет со­бой воз­мож­ность оп­ре­де­лять юри­ди­че­скую судь­бу иму­ще­ст­ва (от­чу­ж­дать в той или иной фор­ме, унич­то­жать и т.д.).

Не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во (не­дви­жи­мые ве­щи) - зе­мель­ные уча­ст­ки, уча­ст­ки недр, обо­соб­лен­ные вод­ные объ­ек­ты и все, что проч­но свя­за­но с зем­лей, как то: зда­ния, со­ору­же­ния, ле­са и мно­го­лет­ние на­са­ж­де­ния. Не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во оп­ре­де­ле­но как иму­ще­ст­во, пе­ре­ме­ще­ние ко­то­ро­го без не­со­раз­мер­но­го ущер­ба его на­зна­че­нию не­воз­мож­но. За­ко­ном к не­дви­жи­мо­му иму­ще­ст­ву так­же от­но­сят­ся воз­душ­ные и мор­ские су­да, су­да внут­рен­не­го пла­ва­ния, кос­ми­че­ские объ­ек­ты. За­ко­ном к не­дви­жи­мым ве­щам мо­жет быть от­не­се­но и иное иму­ще­ст­во.

Восстановительная стоимость - денежная сумма в текущих ценах, которую нужно затратить для точного воспроизводства оцениваемого объекта, с применением тех же материалов и конструкций, по тем же проекту и спецификациям, с использованием такой же квалификации рабочей силы, которые применялись во время возведении объекта оценки.

Стоимость замещения - денежная сумма в текущих ценах, которую нужно затратить для создания объекта, имеющего ту же или эквивалентную функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна.