Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.
При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наилучшего и наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:
1. Законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству и разрешены распоряжениями о зонообразовании.
2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования.
3. Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.
4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при этом существующая застройка участка может увеличивать или уменьшать создаваемую земельным участком стоимость. В связи с этим для любой недвижимости может существовать наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земли как улучшенной, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать.
|
|
Когда земельный участок с улучшениями (включая искусственные улучшения физических характеристик земельного участка и существующие строения) создает стоимость большую, чем стоимость земли без таких улучшений, то существующий профиль использования (в составе его юридических, физических и коммерческих характеристик) следует признать наилучшим и наиболее эффективным. Наоборот, если существующие улучшения уменьшают первоначальную стоимость земельного участка, исходя из варианта его наилучшего и наиболее эффективного использования как условно свободного, то проводимый анализ должен рассмотреть целесообразность варианта сноса существующей застройки и возведение строений в соответствии с оптимальным назначением земельного участка.
При проведении анализа наилучшего использования объекта оценки, мы исходили из его фактического состояния и его конкретных особенностей, а именно:
· объект расположен в Омской области в 3 км восточнее села Красноярка, которое расположено в 38 километрах севернее областного центра г. Омска.
· объект расположен в живописной Красноярской зоне в хвойно-лиственном лесопарке;
|
|
· к оцениваемому объекту имеется асфальтированный подъезд с автотрассы;
· инженерная инфраструктура места расположения объекта развита: водоснабжение от собственных артезианских скважин, теплоснабжение – от собственное котельной, сети канализации – водонепроницаемый выгреб с собственными очистными сооружениями, централизованные электросети.
· на оцениваемом земельном участке, расположены здания и сооружения ГУП санаторий «Коммунальник»;
· Загрузка санатория в 2003 году составила 86,7%.
Учитывая огромный рекреационный потенциал хвойно-лиственного лесопарка Красноярско-Чернолучинской зоны и все остальные вышеприведенные аргументы, можно предположить, что наилучшим использованием, ведущим к наивысшему значению расчетной величины стоимости (наиболее эффективное использование), является текущее использование оцениваемого земельного участка для размещения на нем зданий и сооружений санатория.
25. Определение рыночной стоимости
объекта недвижимости
Затратный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, для оценки земельных участков – объектов невоспроизводимых – в чистом виде не применим. При этом элементы затратного подхода применяются в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе выделения и методе остатка.
В рамках сравнительного подхода был проведен анализ рынка земельных участков в Омске и Омской области.
На первом этапе рассматривалась статистическая информация, предоставленная Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Омской области.
|
|
При анализе рынка земельных участков в Омске и Омской области было установлено, что основную долю сделок с земельным участками составляют сделки с государственными землями, при этом из всего количества сделок с земельными участками большую часть составляют соглашения по аренде участков. Оставшаяся меньшая часть – это сделки по продаже земельных участков. Эти сделки в свою очередь делятся на сделки с землями поселений (98,1% от всего количества проданных участков) и сделки с землями вне населенных пунктов (1,9%).
Таким образом, в прошедшем году было продано всего 17 земельных участков (1,9% от всего количества проданных участков), принадлежащих государству и находящихся вне поселений.
Анализируя статистику по продажам земельных участков гражданами и юридическими лицами, можно утверждать, что основная доля (54%) проданных участков приходится на земли поселений. При этом основное целевое использование этих участков - индивидуальное жилищное строительство и ведение личного подсобного хозяйства.
Оставшаяся часть проданных гражданами и юридическими лицами земельных участков (46% от общего числа) это участки, расположенные вне населенных пунктов. Основное целевое использование этих участков это ведение личного подсобного хозяйства, садоводство и животноводство, сельскохозяйственное производство.
В результате первого этапа анализа полученной статистической информации был установлен только один факт продажи земель лечебно-оздоровительного и рекреационного назначения.
На втором этапе были проанализированы текущие предложения земельных участков, расположенных в Омске и Омской области.
На втором этапе анализа было установлено, что подавляющее большинство земельных участков, предлагаемых на продажу в настоящее время - это участки для целей индивидуального жилищного строительства и садоводства. Оставшуюся небольшую долю рынка предлагаемых земельных участков составляют участки для сельскохозяйственного производства.
В результате второго этапа анализа не было найдено ни одного предложения по продаже земель лечебно-оздоровительного и рекреационного назначения.
В результате анализа мы не нашли достоверной информации о ценах предложений и сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. Поэтому можно говорить об отсутствии объективной информации для подбора аналогов в рамках сравнительного подхода.
В связи с этим, рыночный подход к оценке земель лечебно-оздоровительного и рекреационного назначения не применялся.
В связи с невозможностью применения в данном случае затратного и сравнительного подходов при определении рыночной стоимости земельного участка под ГУП санаторий «Коммунальник»[S2] использовался только доходный подход.
В рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости оцениваемого участка применялся метода остатка.