Эффективное функционирование системы управления государственной и муниципальной недвижимостью возможно при наличии достоверной и полной информации о составе, структуре и состоянии отдельных объектов и их комплексов. С этой целью местные администрации создают необходимые информационные системы и устанавливают порядок учета государственной и муниципального имущества, в том числе недвижимого, по данным которого формируется и ведется реестр муниципальной собственности.
Реестр муниципальной собственности – это муниципальная информационная система, представляющая совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах баз данных, содержащих перечни объектов учета и сведения о них.
Учет основан на данных, во-первых, технической инвентаризации объектов и, во-вторых, бухгалтерской отчетности балансодержателей муниципального имущества.
В Санкт-Петербурге государственный учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости регулируются распоряжениями КУГИ города[105]. Перечисленными правовыми актами установлено, что на территории Санкт-Петербурга работы по техническому учету и технической инвентаризации выполняются ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН).
Техническая инвентаризация объекта недвижимости – это количественное и качественное описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. В ходе инвентаризации устанавливаются границы земельных участков, их площадь, назначение строений, материал стен и крыш, размеры (этажность, площадь, объем). Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.
|
|
Техническая инвентаризация осуществляется на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, по управлению государственным и муниципальным имуществом.
Технической инвентаризации подлежат (независимо от формы собственности) законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Единицей технической инвентаризации является домовладение, отдельно стоящее основное здание. На каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая может выполняться как на бумажных, так и на магнитных носителях (при несоответствии данных преимущество имеют данные на бумажных носителях). Документация группируется в инвентарное дело на домовладение (здание).
В соответствии с законом Санкт-Петербурга «О реестре собственности Санкт-Петербурга»[106], каждая петербургская постройка, если она принадлежит городу или если в ней есть хотя бы одно помещение, принадлежащее городу, должна быть взята на учет, занесена в реестр и подробно описана.
Кроме того, необходимо учитывать квартиры, которые хотя и оказались в частных домах, но являются городской собственностью и сдаются по договорам социального или коммерческого найма.
Сведения об объектах государственного жилищного фонда поступают от районных жилищных агентств (РЖА) через комитет по содержанию жилищного фонда.
|
|
Информация о нежилых постройках и помещениях аккумулируется по отраслевому принципу.
Структура реестра:
1) технические характеристики объекта – реестровый номер, адрес, топоним (например, Ржевка, Веселый поселок или Купчино); тип объекта; площадь; доля города в правах на объект; кадастровый номер;
2) экономические параметры (балансовая, остаточная и рыночная стоимость; износ; доходность от использования);
3) правовые характеристики (сведения о владельце или собственнике дома, правоустанавливающие документы; сведения о регистрации);
4) сведения о наличии обременений объекта правами третьих лиц (например, действующий договор аренды или залога – с подробными данными об организации, в пользу которой установлено обременение).
В реестре указывается рыночная стоимость по объектам учета недвижимого имущества, по которым сведения получены в соответствии с действующим законодательством, то есть сведения в реестр будут заноситься по мере необходимости проведения оценки и кадастровой съемки.
Районными подразделениями ГУИОН выступают проектно-инвентаризационные бюро (ПИБ), функциями которых являются:
· разработка методик инвентаризации объектов недвижимости, организация и проведение инвентаризаций;
· разработка и усовершенствование методик оценки недвижимости, адаптация общепринятых в мире методик к российским условиям;
· разработка и издание итоговых справочников по результатам технической инвентаризации, информационно-справочных, нормативных и методических материалов;
|
|
· выявление неиспользуемых зданий и помещений, а также зданий и помещений, находящихся в пользовании без надлежащих правовых оснований;
· организация и выполнение работ по паспортизации жилищного фонда;
· ведение реестра зданий, присвоение «милицейских» адресов;
· внедрение новых информационных технологий, в том числе в районном звене служб инвентаризации;
· создание и актуализация компьютерного банка данных по сделкам с недвижимостью;
· оценка рыночной стоимости свободных квартир и объектов реконструкции, находящихся в собственности города, с целью их дальнейшей продажи;
· оценка свободных земельных участков под застройку;
· определение доли города в уставном фонде совместных предприятий;
· оценка права долгосрочной аренды земельных участков, арендодателем которых является город;
· экспертный анализ целевых федеральных и городских программ, объектом которых выступает недвижимое имущество.
В целях выявления происшедших изменений и отражения их в технических паспортах ведется текущая инвентаризация земельных участков и зданий. Учитываются: изменение границ и внутренней ситуации земельного участка; возведение, восстановление, надстройка, реконструкция и снос зданий и сооружений.
Основой для текущей инвентаризации зданий и земельных участков служат данные непосредственного обследования отдельных домовладений, по которым имеются сведения о происшедших изменениях, а также данные сплошного обхода и обследования домовладений в городах и других поселениях. Данные оперативного учета и сообщения собственников домовладений (зданий) используются для предварительного получения сведений об объектах, по которым уже произошли или могут произойти изменения.
Результаты текущей инвентаризации отражаются в инвентарных делах путем добавления новой информации к имеющейся. Изменения устанавливаются путем сравнения данных, уже отраженных в планах и технических паспортах, с данными о фактическом состоянии объектов, полученных при обследовании последних на месте инвентаризаторами. Результаты обследований вносятся в абрисы, поэтажные планы и технические паспорта.
Особое место в системе учета муниципальной недвижимости занимает паспортизация жилищного фонда – информационно-правовая система сбора, накопления, хранения, учета и доведения до потребителя сведений о состоянии, использовании и ценности жилищного фонда муниципального образования, регулируемая Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».
Паспортный учет жилищного фонда (ведение паспортов на жилищный фонд города, округа и иного территориального образования, жилой дом, жилое помещение) независимо от форм собственности осуществляется на территории муниципального образования местной администрацией.
Паспорт на жилищный фонд содержит оформленные в установленном порядке сведения о жилищном фонде. Паспорт на жилое помещение – комплексный документ, включающий сведения о правоустанавливающих документах, технические, социально-экономические, экологические параметры, показатели потребительского качества, правила, требования и условия по безопасной эксплуатации. Этапы паспортизации жилищного фонда, образцы паспортов определяются местной администрацией по согласованию с представительным органом местного самоуправления.