Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственности – законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и обязанности, например, нести бремя расходов по содержанию объектов, платить за него налоги и др. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным в стране способом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права[107]. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейших цели:

· обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;

· формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации, т. е. с 01.02.1998 г. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). То же самое относится и к сделкам с недвижимостью: согласно ст. 164 ГК РФ они подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, т.е. она считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

В Санкт-Петербурге Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра ) является территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращенное наименование — Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (далее — Управление), осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, наименований географических объектов, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции государственного геодезического надзора, государственного земельного контроля, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью арбитражных управляющих, саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, государственного метрологического надзора в области геодезической и картографической деятельности на территории города Санкт-Петербурга.

С 1 декабря 2010 года, в соответствииспунктом 2 приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11.03.2010 № П/93 «О наделении федеральных государственных учреждений «Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета» полномочия Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по ведению государственного кадастра недвижимости, кадастрового учета земельных участков, выдаче сведений государственного кадастра недвижимости в виде кадастровых паспортов, кадастровых выписок и иных документов переданы федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата по городу Санкт-Петербургу».

Участники отношений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представлены на рис. 12.1.

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно объединить в пять групп: право собственности, вещные права, ограничения прав, сделки с недвижимым имуществом и сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Согласно ст. 216 ГК РФ вещные права – это право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ) и другие права.

По своей правовой природе они являются абсолютными, т. е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ); доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651, 658 ГК РФ).

Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений ГК РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона о регистрации, где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как носитель права аренды (рис. 12.2).

Рис. 12.1. Содержание и участники государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и, по ГК РФ, они не должны регистрироваться.

Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации – действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и Закону о регистрации, вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого имущества, или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Рис. 12.2 Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество: физические и юридические лица, органы власти и управления.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав – самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ. Их нельзя отождествлять с органами юстиции, которые входят в систему Минюста и прямо ему подчинены.

Создают учреждения юстиции по регистрации прав субъекты РФ. На учреждения юстиции по регистрации прав возложена также правовая экспертиза сделок. В обязанности регистратора входит проверка юридической природы сделок и правовое их сопровождение. Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на недвижимость.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции.

Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о регистрации, включает правоустанавливающие документы (договора в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в следующей последовательности:

1.прием документов;

2.правовая экспертиза документов;

3.установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на объект недвижимости;

4.внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

5.совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о государственной регистрации прав.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в Законе (ст. 20), и может быть обжалован в суде.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре прав на недвижимость (рис. 12.3).

Рис. 12.3. Структура разделов Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРПН)

Законом о регистрации (глава IV) раскрываются особенности государственной регистрации отдельных видов объектов недвижимости и прав на них. В частности государственная регистрация:

- прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним;

- прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах;

- права общей собственности на недвижимое имущество;

- права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (например, договоров участия в долевом строительстве);

- права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

- права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта не требуется выдачи разрешения на строительство, а также на объект индивидуального жилищного строительства;

- аренды недвижимого имущества;

- сервитутов;

- прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда;

- ипотеки;

- права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю.

Например, государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после регистрации его вещных прав на недвижимое имущество с приложением нотариально удостоверенного договора об ипотеке и упомянутых в нем документов.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании следующих документов: документов, подтверждающих права на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации, описания объекта незавершенного строительства.

На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве застройщиком представляются следующие документы: разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимости.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет открытый (публичный) характер. В силу этого орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах (т. е. информацию из Единого реестра прав) любому лицу.

Регистрация осуществляется за плату (табл. 12.1.).

Таблица 12.1

Размеры госпошлины за регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (фрагмент таблицы)

Источник: https://www.gbr.spb.ru/

Предоставление информации о регистрации осуществляется на основании письменного запроса, в котором указываются наименование объекта недвижимости, его местоположение, наименование заявителя. Информация о регистрации предоставляется только по конкретному объекту недвижимого имущества, за исключением случаев, установленных Законом.

Информация о регистрации предоставляется в виде выписки из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой указываются: наименование объекта недвижимости, его кадастровый номер, площадь (размер доли), местоположение, наименование правообладателя, вид зарегистрированного права, установленные обременения (ограничения).

По желанию заявителя к выписке может прилагаться информация обо всех правообладателях объекта недвижимости и сделках с ним, ранее зарегистрированных в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (история объекта недвижимости).

Информация о регистрации выдается за плату (табл. 12.2.). Порядок установления платы за предоставление информации и использование полученных средств определяется Правительством РФ.

Таблица 12.2.

Размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах (фрагмент таблицы)

По мотивированному запросу правоохранительного, судебного, налогового или антимонопольного органа ему предоставляется любая (не только по конкретному объекту недвижимого имущества) информация, находящаяся в распоряжении органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанным выше организациям информация предоставляется бесплатно. С введением в действие ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав на не движимость обязательное нотариальное удостоверение сделок сохранено для ипотеки, ренты - продажи имуществас правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41 Семейного Кодекса РФ).

Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [108]