Краткая историческая справка
С самого начала колонизации Австралии и Новой Зеландии переселенцы в точности исполняли предписания английского права о порядке передачи прав на недвижимость (Закон Великобритании о подделках 1628 года), требующих словесного описания недвижимости в составе письменной купчей. Однако в отличие от Англии, границы земельных участков в которой складывались на протяжении столетий, в новых колонизируемых землях была острая необходимость в составлении карт, как описания границ участков, так как естественно сложившейся межи не существовало. В США и Канаде создавались картографическое описание новых земель, однако их поддержание и дальнейшее ведении не осуществлялось из-за чего практическое значение карт и схем первично предоставленных участков было утрачено. В Австралии и Новой Зеландии развитие шло иначе.
В 1850-х годах Роберт Торренс разработал систему регистрации титулов, что означало отсутствие необходимости строить цепочку купчих по земельным участкам, которые однажды уже были включены в реестр прав.
К 1874 все австралийские штаты утвердили в своем законодательстве принципы торренсовской системы регистрации прав. Систематическому описанию земельных участков препятствовал недостаток обученных землемеров, отсутствие единой опорной сети для штата, одновременное возникновение «очагов» описания земельных участков, производившихся в несопоставимых знаках и масштабах. В Новой Зеландии данные правила были приняты в 1878 году. При этом названные правила распространялись только на земли штатов и частные земли, но не на свободные государственные земли (земли короны), которые продолжались описываться по английским законам.
В 1880 в Новой Зеландии, а в 1901 в Австралии, были приняты законы, определяющие особый порядок землепользования коренных народов, в том числе и порядок определения границ принадлежащих им земельных участков. Таким образом, в названных странах к началу XX века сложилось три системы земельного кадастра: для аборигенов, метрополии и иных участков.
В 20-30-х годах прошлого века принимались незначительные поправки, касающиеся уточнения технических вопросов проведения съемки, а также с целью создания единой опорной межевой сети для каждого штата.
В 70-е годы прошлого века были приняты законы, позволяющие ведение автоматизированного кадастра.
В 2001 в Австралии, а в 2004 году в Новой Зеландии были приняты законы, направленные на придание кадастру универсальной основы для любых пространственных систем, в том числе градостроительных и природоохранных документов. Принимаются законы, вводящие единообразие в разрозненное законодательство штатов о кадастре. Завершается описание существовавших земельных участков.
В 2005 году в Новой Зеландии завершилась работа по полной увязке на основе кадастра всех имевшихся в официальных учреждениях пространственных данных.
В настоящее время, прорабатывается вопрос создания национальных геодезических сетей на замену существующих сетей для штатов, совмещения данных упомянутых систем кадастра. Также было дано задание на разработку правил взаимодействия при ведении электронного кадастра, возможности регистрации прав по электронному обращению в день обращения с обеспечением должного уровня защиты персональных данных и правовых гарантий заявителя.
Текущее положение
В Новой Зеландии все земельные участки заняты на законных основаниях, однако примерно 5% из них не описаны с должным образом точностью. В Австралии все земельные участки заняты на законных основаниях и только 2% из них не описаны с должным образом точностью.
Лица, участвующие в формировании объекта недвижимости
В Австралии, как в федеративном государстве, каждый штат определяет компетенцию своих органов. Однако кадастровый учёт ведется почти во всех штатах одновременно с организацией деятельности по геодезии и картографии и учетом документов территориального планирования и природных ресурсов. В некоторых штатах, например Виктории, кадастровая служба осуществляет также управление землями Короны и регистрацию прав. В других штатах, эту деятельность выполняют отдельные организации.
В Новой Зеландии все названные полномочия осуществляет Новозеландская служба земельной информации.
Что касается полевой работы по составлению описаний земельных участков и карт, то этими работами занимаются землемеры – предприниматели. Конечный итог работ проверяется при кадастровом учёте земельных участков. Деятельность по землеустройству подлежит лицензированию. Примечательно, что лицензии, выданные в одной из стран, признаются также и в другой стране.
Главнейшим условием является наличие образования продолжительностью не менее 4-х лет и 2-х летней стажировки у практикующего землеустроителя. Землеустроитель также выполняет работы по организации планирования использования земель. В Австралии в некоторых штатах землеустроители также работают чем-то вроде филиалов центральных служб штата по приёмке и выдаче документов, а также по ведению некоторых баз графических данных, производных от кадастра, например, данных по документам территориального планирования. Поэтому образование землемеров зависит от штата, в котором находится университет. Однако в основные курсы во всех случаях включаются дисциплины по геодезии и картографии, организации планирования использования земель, а также по информационным технологиям и процессуального права. Членство в саморегулируемых организациях и особая ответственность за землемеров не устанавливается, поскольку их ответственность перекрывается ответственностью государства, подтверждающего правильность произведенной съемки. Тем не менее, в Австралии имеется две организации, и одна в Новой Зеландии, (все неправительственные), объединяющих большинство землемеров.
Соотношение понятия правообладатель - право- предмет права
Как известно страны общего права имеют своё представление о сущности права, правообладатели и объекта права. Отличие от европейских представлений состоит в том, что под правом понимается любой объем правомочий, условно разделенных на право собственности (freehold), аренду (leasehold), сервитут (easement) и множество переходных случаев. В каждой стране общего права по-своему определяются случаи регистрации прав и их объем, но, как правило, регистрируются все названные случаи. Правообладателем является лицо, в т.ч. государство, имеющее возможность доказать правомерное владение вещью. Однако в странах общего права, воспринявших систему Торренса (Австралия, Новая Зеландия, ЮАР, Танзания и ряд провинций Канады) существует несколько иное представление о правообладателе - им предполагается только то лицо, которое зарегистрировало свое право.
Объектом права в странах, осуществляющих регистрацию прав в противопоставлении с регистрации сделок, является так называемая собственность, то есть недвижимое имущество, принадлежащее одному лицу. Обычно происходит совпадение понятие «собственность» с одним земельным участком и находящимся на нем строении (примерно 90%), однако это также может быть и совокупность строений и зданий, объединенных одним владением и целевым назначением, адресом, налоговой ответственностью и связанными с владельцем собственности статистическими данными. Описание земельного участка должно определять его площадь и основное целевое назначение, независимо от того, каким способом описан земельный участок. В странах, воспринявших систему регистрации прав по Торренсу, земельный участок описывается геодезическим образом. При этом не всегда обязательно государственное подтверждение верности составленного описания (кадастровый учёт), например, штат Новый Южный Уэллс в Австралии. Вместе с тем страны общего права относятся весьма терпимо к отношениям, возникшим до вступления в силу тех или иных законов. Это приводит к тому, что отношения, возникшие до введения нового порядка регистрации прав, скажем в начале XIX века, признаются действительными и до настоящего времени, что объясняет незначительный процент недвижимости, описанной не геодезическим способами, а вербальным или схематическим образом. Однако построение системной базы данных приведет к тому, что и это описание будет вытеснено хотя бы за счёт геодезического описания смежных земельных участков. В других же странах общего права сохранились и вербальное описание объекта прав (Англия) и вербально – схематическое (некоторые провинции Канады, США). В данных случаях есть примеры довольно точного геодезического описания земельных участков, которое имеет скорее справочное, нежели правовое значение.
Кадастровая система
Прежде всего, кадастр в Австралии и в Новой Зеландии возник как средство поддержки регистрации прав по системе Торренса. Во-вторых, он также был призван обеспечивать юридическую нерушимость границ, а именно возможность их определения на местности и восстановления. Теперь же, благодаря увязке с данными статистики, налоговыми реестрами, документами планирования, земельный кадастр является основой всех пространственных данных и обеспечивает деятельность по планированию использования земель, налогообложению, обеспечению рынка недвижимости, обеспечению недропользования, ведению статистики и т.п..
Исторически и в Австралии и в Новой Зеландии развивалось три вида реестра земель:
реестр земель Короны (свободные земли, которые изначально были зарезервированы для нужд Генерал-губернатора, действовавшего от имени королевы; данные земли так и оставались в обособленном реестре даже несмотря на их последующее вовлечение в гражданский оборот);
реестр земель коренных жителей (Маори – в Новой Зеландии; австралийских аборигенов – в Австралии);
реестр прочих земель, составлявших более половины земель как в той, так и в другой стране.
Данные реестры вели различные организации и по различным правилам. Также для Австралии сложность состоит еще и в том, что кадастр каждого штата не однороден по своему содержанию.
Главное различие между реестрами прав и реестрами земель, до их сближения в начале XXI века было то, что реестр земель был ответственен за точное описание земельного участка, а также иных пространственных прав (квартиры, сервитуты и т.п.), обеспечивающих возможность распознать эти объекты на местности, а реестр прав обеспечивал бесспорность и государственную гарантию прав, возникающих на данные участки. При этом реестр прав велся обычно органами местного самоуправления, а реестр земель – особыми, геодезическими организациями. Однако в последнее время, ставится вопрос не только об электронной интеграции баз данных, но и объединении учетных органов.
Прежде всего, следует, отметить, что ведение австралийского и новозеландского кадастров полностью автоматизировано, содержание реестров и карт (даже архивных) полностью переведено в электронный вид. Их обновление осуществляется ежедневно в некоторых случаях в виде замещаемых файлов, но большинство в виде доращиваемых файлов. Содержание кадастра в виде общей кадастровой карты доступно через Интернет бесплатно, а в подробностях через лицензируемый доступ. Как в Австралии, так и в Новой Зеландии лицензии на доступ кадастровым данным отличаются по объему и стоимости (для бытовых нужд, подразумевающее предоставление усеченного объема сведений, – примерно 50 Евро в месяц и в полном объеме – до 250 Евро в месяц).
Основное содержание австралийского и новозеландского кадастров:
Пространственные данные:
- кадастровые карты (в Австралии – штата, в Новой Зеландии всей страны), показывающие все участки, находящиеся в реестре прав (необходимо помнить, что реестр прав не охватывает земли аборигенов и земли Короны). На кадастровой карте указываются границы земельных участков, как определенных в ходе межевания (90% общей длины), так и установленных путем отождествления с естественными долговременными межами (канавками, дорогами, стеной здания, берегом реки и т.п.) до начала ведения кадастра (сохраняющееся описание общих границ);
- кадастровые карты (diagramm) каждого из участков учтенных в нем;
- графическая часть документов, определяющих разрешенное использование земельных участков, налоговую нагрузку на них, мер по сохранению природы и культурного наследия, потенциальную доходность участков;
- территориальную ответственность других реестров;
- границы муниципалитетов и штатов;
- каталоги опорных межевых сетей и т.п.
Всего же в Новозеландском электронном кадастре есть 120 информационных слоев (топографические, геодезические данные, территориальное планирование, адресный реестр, название местностей и объектов и т.п.), в Австралии все зависит от законодательства штата и полномочий организации, ведущей кадастр, и количество информационных слоев составляет от 19 до 112 информационных слоев (рис.12.5).
Рис. 12.5 Образец новозеландской выписки из дежурной кадастровой карты, отображающий 8 из возможных 120 информационных слоев.
Однако общим для всех сопоставляемых кадастров является наличие сведений о геодезической сети, кадастровом делении, топографии и обеспеченности картматериалом, о размещении дорог и адресов. В течении последних 10 лет в результате сначала совместного использования баз данных, а также технического «поглощения» кадастром в него стали включаться данные о почвенных типах, растительности и животном мире, гидрографии.
Текстовая часть реестров состоит из указания:
- имени и (или) номера участка;
- собственников или титульных владельцев недвижимости;
- наличия и содержания сервитута, залога, обременяющего земельный участок;
- особых прав коренных народов;
- указание на соотношении с другими реестрами (реестр Короны или коренных народов);
- наименования муниципалитетов;
- текстовые данные, касающиеся содержания графических информационных слоев кадастра.
Дежурная цифровая кадастровая карта (DCDB) отражает графические сведения кадастра, которые, как ранее отмечалось, различаются в разных штатах Австралии и Новой Зеландии, также как отличаются технологии и способы её ведения.
По техническим вопросам взаимодействия действует совместная рабочая группа специалистов двух стран, усилия которой направлены на стандартизацию технических вопросов. Большая часть кадастровых слоёв и данных в Новой Зеландии содержится в самом кадастре, а в Австралии – чаще всего, такие данные берутся в ходе налаживания связей между данными кадастра и «Метаданными по собственности», т.е. извлечениями из различных реестров и баз данных, предназначенных для обмена между заинтересованными участниками. Все сведения как внутри кадастра (текстовые и графические), так и внешние данные совместного использования имеют взаимные ссылки друг на друга.
Любопытно, что до введения требования об автоматизации дежурные кадастровые карты велись не во всех муниципалитетах Австралии, поэтому Цифровые кадастровые карты создавались несколькими способами. В сельской местности при её подготовке использовались после их полевой проверки старые планы, отсканированные и оцифрованные, а также ортофотопланы.
Кадастровая карта находится в прямой зависимости от того, какие интересы и права подлежат регистрации и какие требования к ним предъявляются. Например, в штате Виктория (рис. 12.6), строения не признаются отдельными объектами недвижимости, права на них закрепляются договорными отношениями и как следствие, их нет в кадастровой карте.
Рис. 12.6 Образец выписки из цифровой кадастровой карты штата Виктория (Австралия
В Других же штатах (см. рис. 12.7) признающих строения объектом недвижимости они отображаются в кадастре.
Благодаря уникальной способности кадастра быть основой любой пространственно-правовой информации, кадастр постепенно сосредотачивает в себе или вокруг себя столько данных, что становится, в том числе и универсальной основой для любой пространственной информации, даже не имеющей явной связи с правами на определенную местность. Это прекрасно подтверждает пример Новой Зеландии и некоторых штатов Австралии.
Изменения в новый цифровой кадастр обоих стран теперь требуется вносить только в электронном формате, а степень точности съемки должна быть не менее, чем точность ведения дежурной кадастровой карты, что позволяет предотвратить случайные ошибки при её ведении в дальнейшем.
Рис. 12.7 Образец выписки из цифровой кадастровой карты столичного округа (Австралия)
Требования по формированию объектов недвижимости
Требования по формированию объектов недвижимости отличаются в рассматриваемых государствах, так же как отличается представление об объекте недвижимости: иногда пространственные права (strata rights) признаются подлежащими регистрации, иногда нет. Так что обобщение практики может быть сделано только в отношении земельных участков, а примеры регулирования формирования других объектов недвижимости – может быть даны только на примере отдельных штатов.
Что касается формирования земельных участков, то основные требования законодательства посвящены решению следующих вопросов:
- оформлению отношений между заказчиком и подрядчиком работ по проведению землеустройства;
- подготовке к проведению землеустройства (в части обязанности по получению данных, необходимых для землеустройства);
- требований по оформлению проектов границ;
- требования по согласованию проектов границ с заинтересованными органами и государственными органами. Средняя продолжительность формирования земельных участков в Австралии составляет примерно три месяца, притом, что техническая часть может быть завершена в пределах 2-7 дней после начала работ. Остальное время необходимо для согласования документов между заинтересованными лицами и органами государственной власти;
- требования по технической оснащенности землемеров, в том числе по наличию оборудования, с помощью которого возможно достичь требуемой точности съемки;
- требования по закреплению местоположения границ земельных участков;
- требования к образуемым земельным участкам не существуют, однако существует требования о разделе или объединении земельных участков, изменении их границ только с согласия государства, органы исполнительной власти которого проверяют соответствие предлагаемых операций с земельными участками планам государства по использованию данных земель и (или) целесообразности;
- требования по проверке правильности определения границ до включения новых участков в состав дежурной кадастровой карты (подобие кадастрового учёта);
При подготовке землеустройства в обязательном порядке землемер должен запросить выписку из дежурной кадастровой карты относительно местности, в которой будет осуществляться землеустройство и составляется проект границ земельных участков (A general plan), на котором указывается положение проектируемого земельного участка относительно смежных.
Проект границ содержит в себе все значимые сведения, применительно к каждому участку, границы которых предполагается изменить, в том числе: проектируемее границы, схема преобразования участков, предположительные сроки проведения землеустройства, условия и обстоятельства его проведения.
Проект границ требуется изготавливать в тех случаях, когда изменяются границы 10 и более участков и (или) когда изменение границ земельных участков в данной местности обусловлено согласием государства и (или) муниципалитета (см. рис 12.8).
Рис. 12.8 Образец проекта границ (general plan)
Проект границ во всех случаях подлежит согласованию с органами планирования.
Во время съемки обязательно ведется протокол действия землемера и составляется рабочий проект (рис.12.9), который является доказательство добросовестности землемера, при возникновении неувязок с дежурной кадастровой картой или в случае наличия иных замечаний со стороны кадастрового органа.
Главным документом, определяющим описание земельного участка, является карта земельного участка (diagram) (рис.12.10), после государственного одобрения ей придается тоже значение, что и кадастровому плану в России.
Законодательно установлено, что план должен изображать в графическом и словесном описании часть земли для последующей регистрации прав на неё. Требования к оформлению сводятся к тому, что план должен быть заверен землемером и Главным землемером (должность ответственного чиновника в кадастровом органе). Содержание плана должно быть следующим:
Рис. 12.9 Образец рабочего проекта (working plan)
Рис. 12.10 Образец кадастрового плана (diagram)
- уникальное имя собственности (участка);
- изображение участка;
- описание местоположения границ земельных участков;
- описание межевых знаков;
- ведомость расчёта координат;
- площадь участка;
- наличие на участки обременений прав (сервитуты, залоги, права на недропользование и т.п.);
- номер учетного дела по данному земельному участку.
Главный землемер должен своей подписью засвидетельствовать, что:
- положение межевых знаков определено с должной точностью;
- границы земельного участка не налагаются на границы смежных земельных участков;
- межевые знаки установлены так, что неопределенно долго могут служить для создания представления о местоположении границы земельного участка, но при необходимости имеется техническая возможность их восстановления.
Межевыми знаками закрепляются прямые отрезки границы земельного участка. Типы и виды долговременных межевых знаков установлены законодательством, хотя большинству требований удовлетворяет обычный металлический стержень. Долговременные сооружения, совпадающие с метаположением границы, также могут быть признаны межевыми знаками (стена здания, парапет, бордюр и т.п.), а в такие объекты должны выть вмонтированы условные знаки. Естественные природные объекты, со всей очевидность обозначающие физическую границу (река, побережье, утес) могут также признаваться межевыми знаками без дополнительного обозначения. Искусственные сооружения, не имеющие свойства долговременности (дороги, железные дороги, заборы), ни в коем случае не разрешается признавать межевыми знаками.
В общем праве права на квартиру, помещения традиционно не именуются правом собственности, поскольку на данном праве может находиться только земельный участок со всеми совокупными улучшениями. Однако развитие общественных отношений показало необходимость усиления защиты мелких собственников, имеющих возможность обладать лишь отдельными помещениями. Традиционная, договорная защита уже многих не устраивала. В практику вошло признание почти равных по объему с правом собственности прав на отдельные помещения или здания без права на земельный участок под именем пространственных прав (strata rights). Во всех правопорядках Австралии пользование сооружением на условиях сервитута или личного разрешения (license) не является основанием для формирования объекта недвижимости и его обособления. Некоторые штаты Австралии законодательно признают эти права необходимыми для регистрации, некоторые устанавливают правила, определяющие иные правовые гарантии для владельцев названных прав, например договорная защита. Таким образом, оформление прав на иные пространственные права (права, действующие на уровнях, параллельных поверхности земного участка, как например, пользование подземными и наземными сооружениями), зависит от общего правопорядка. Там, где требуется их регистрация, законодательно установлены и требования по их описанию.
Описанием строений занимается землемер. Документом, описывающим строение, является план строений (Sectional Plan). После удостоверения Главным землемером, этому плану придается такое же юридическое значение, что и документам технической инвентаризации в России.
В плане строений может быть описано одно или несколько строений, расположенных на одном земельном участке и принадлежащих одному лицу. Данный план показывает расположение здания в пределах участка и на отдельной схеме - взаимосвязь частей здания, которые являются (могут являться) объектами прав лиц – не собственников участка. Также даётся поэтажный расчет площадей, частей объекта, могущих быть в обороте раздельно, и доля содержания общего имущества, рассчитанная в отношении каждого помещения, нуждающегося в общем имуществе.
Требования к оформлению плана строений точно такие же, как и к оформлению плана земельных участков, хотя содержание сильно отличается, прежде всего, по точности описания недвижимости. При описании строений местоположение строений в координатах не измеряется, высота строений не измеряется.
Китай
Краткая историческая справка
С древних времен в Китае велись описи землевладений, которые не сопровождались никакими геодезическими измерениями. Попытка построить первый кадастр была предпринята в 30-х годах прошлого века. Как и в Иране, в Китае кадастр задумывался, прежде всего, как способ обеспечения земельной реформы и пополнения государственных доходов за счёт выявления объектов налогообложения.
После провозглашения КНР в 1951 году данные работы практически были свернуты. Впоследствии только в 1986 году был принят новый закон о кадастре земель, преследовавший все те же цели.
В 1998 году было официально разрешено иметь землю в частной собственности (ограниченному кругу лиц и в ограниченных местностях) и в связи с этим перед кадастром была поставлена дополнительная задача: обеспечение правовой защиты образуемых земельных участков. В городской застройке, как правило, допускается только аренда и на срок не более 70 лет, но, тем не менее, практика показала, что и данные права должны быть защищены кадастром.
Впервые кадастровая съемка была начата в крупнейших регионах в 1986 году.
К 2005 году кадастровая съемка была в целом завершена в отношении промышленных и густонаселенных районов Китая, которые составляют его четвертую часть. Однако поддерживать её в достоверном состоянии не хватает возможности из-за нехватки сотрудников, оборудования денежных средств, особенно в сельской местности и малых городах.
В настоящее время обсуждается возможность привлечения к пользованию кадастровыми сведениями всех заинтересованных лиц. Небольшая плата, которая бы при этом взималась, послужила бы укреплению кадастровой системы и её развитию.
Текущее положение
Примерно 90% землепользователей и собственников занимают землю на законных основаниях, из них примерно 60% земельных участков были обмерены по правилам, установленным законом о кадастре. Однако актуальность по многим объектам учёта технически затруднено.
Лица, участвующие в формировании объектов недвижимости
В Китае Министерство земли и природных ископаемых является ответственным органом в области землепользования, добычи природных ископаемых, регистрации прав, планирования использования земель. Данному Министерству подчинено государственное Бюро землеустройства и картографии, которое ответственно за картографические работы и кадастровую съемку, а также регистрацию прав.
Помимо организации названных работ Бюро занимается непосредственно силами своих сотрудников решением вопросов по ведению кадастрового учёта, определением технических стандартов съемки, требованием к аттестации землемеров и т.п. Подразделения данной службы наличествуют в каждом административном центре, которые находятся в двойном подчинении: Бюро и местных властей. Городские власти вправе передавать работу бюро другому ответственному органу и зачастую происходит совмещение двух и более организаций, занимающихся политикой в области земельных отношений: планирование, жилищной политики, распоряжения природными ресурсами – сочетанию бывают самыми разнообразными. В любом случае, именно эти органы осуществляют кадастровый учёт и регистрацию прав.
Большинство землемеров являются сотрудниками государственных картографических предприятий или подразделению Бюро картографии. До 1991 такая деятельность частными лицами вообще не осуществлялась. В настоящее время частные землемеры составляют очень незначительное число. Все землемеры или нанимающие их организации должны пройти аккредитацию при местных представительствах Бюро по картографии. Различие между государственными предприятиями и частными землемерами состоит в том, что предприятия могут получить лицензию на деятельность во всей провинции, а частный землемер – только в том городе, где получил аккредитацию. Сообщество картографов, землемеров, и учетных служащих представлены тремя профильными общественными объединениями.
Требования по образованию землемеров и кадастровых служащих законодательно не определено. Несмотря на то, что имеются и магистерские курсы, и курсы бакалавров, большинство служащих имеет среднее техническое образование, это объясняется необходимостью резкого увеличения числа служащих, которое недостижимо при высоких образовательных стандартах.
Соотношение понятий правообладатель - право – предмет права
В Китае земля определяется как собственность народов КНР, поэтому в чистом виде возникновении частной собственности не возможно. В то же время в сельской местности признаётся общая собственность крестьянского хозяйства на занимаемые им земли, близкая по своему правовому режиму к такой же разновидности общей собственности в России. Большая часть земель, а в городских условиях – все земли, являются лишь предоставленными в пользование на тех или иных условиях – безвозмездно для граждан, и на условиях аренды, для юридических лиц и предпринимателей. Также встречаются и разновидности вещных прав – залога, сервитута, прав добычи недр. Все основные права, за исключением собственности крестьянского хозяйства являются срочными и предоставляются на срок от 5 до 70 лет. Некоторые правопорядки, например шведский, не разрешает регистрировать временные права на землю, существующие менее 20 лет за их незначительностью. Однако в Китае, где такие права составляют значительную часть, подлежат регистрации. Соответственно, основной единицей учёта является не собственность (включая несколько земельных участков, объединенных под властью одного лица), а именно земельный участок.
Описание вновь создаваемых объектов недвижимости осуществляется по правилам, установленным законом о кадастре. Правовое регулирование данного вопроса не отличается большой подробностью вследствие нескольких причин. Во-первых, в Китае нет противоборствующих фигур собственников, чьи интересы должны быть защищены при землеустройстве. Во-вторых, государственный чиновник, проводящий съемку и действующий от имени государства, уполномочен решать мелкие межевые споры либо выносить спор о праве на рассмотрение органа власти, который в свою очередь вправе решить спор и о праве, не прибегая к судебному разбирательству. В-третьих, кадастровая съемка начиналась с чистого листа, так что во время проведения съемки никто не имел доказательства принадлежности той или иной части земельного участка тому или иному лицу, поэтому вопросы установления границ решались исходя из усмотрения землемера, который, как правило, следовал границе, признаваемой сторонами. Главнейшая мысль закона о кадастре заключается в том, что однажды признанная государством граница земельного участка не может быть произвольно изменена должна быть восстановлена по учётному местоположению. Вместе с тем, очевидно, что до завершения всех работ по первичной кадастровой съемке, в Китае существует необходимость признания прав и на те объекты недвижимости, которые существовали и до принятия Закона о кадастре.
Кадастровая система
Хотя при создании кадастра перед ним ставились две узкие задачи: налогообложение и управление землями, практическая работа показали необходимость расширения поставленных целей, что выразилось в поправках к названному закону. Ныне законодательно признана необходимость построения многоцелевого кадастра, главной целью которого провозглашается защита прав и обеспечение рационального планирования и использования земельных участков. В настоящее время кадастр действует как замкнутая административная система, поскольку заинтересованным правообладателям выдаётся выписка только о правах на участки, включающие кадастровые сведения, а внутренне взаимодействие между землемерами, кадастровыми служащими, регистраторами прав и планировщиками использования земельных участков, осуществляется, как правило, в пределах одной организации.
Картографическую основу для кадастрового учёта создавали на основе аэрофотоснимков, ортофотопланов, и уточненных топографических карт.
В Китае существует огромный разброс по технологиям составления кадастровых карт и допускаемым масштабам: 1: 1 000 000, 1:250 000 для пустынных и горных регионов; 1:50 000 и 1:10 000 для сельской местности и 1:500, 1:1000, 1:2000 для городской.
В Китае существует две системы земельного реестра, объединенного с реестром прав:
- для сельской местности, где разрешена собственность крестьянских хозяйств. В пределах данных участков строения отдельному учёту не подлежат – все, что находится в пределах таких участков, считается собственностью собственников участков, а для целей налогообложения совершенно не важны типы и количество построек крестьянских участках;
- для городской местности, в которой описывается не только земельный участок, но и находящиеся на нем строения, главным образом, имея в виду защиту жилищных прав граждан.
И та, и другая система должны быть основаны на ГИС-технологиях и автоматизированном ведении учёта, однако в действительности цифровые кадастровые карты имеются только в крупных городах.
В Китае воспринимают кадастровую систему как прообраз будущей системы пространственных данных, построенных на основе графических сведений о границах земельных участков. Сразу же было принято решение об одновременном ведении в составе кадастра и реестра земель и реестра прав. В некоторых провинциях Китая имеется успешный опыт совмещения планировочных документов и данных кадастра, который предполагается распространить на всю страну, однако до сих пор данный опыт не закреплен в законодательных установлениях.
В настоящее время содержание кадастра составляет графические и текстовые данные.
К графическим относятся сведения о местоположении:
- границ муниципалитетов;
- границ округов кадастрового деления и сфер ответственности между городским и сельским кадастром;
- границ земельных участков;
- местоположение зданий на земельных участках (за исключением сельского кадастра);
- местоположение сервитутов;
- наименование местности и адресные ориентиры;
- границ зон с ограниченным использованием;
- границы планировочных зон (в городах, где совмещено ведение кадастра и ведение планировочной документации);
- пунктов геодезической и опорной межевой сети, знаки административных границ или межевых знаков, топографические знаки.
К текстовым данным относятся:
- индексы кадастровых дел и положения кадастровых участков на дежурной кадастровой карте;
- уникальное описание участков и объектов недвижимости, в т.ч. номер;
- разрешенное использование земельного участка;
- вид прав и титульный владелец;
- тип зданий (сооружений);
- тип месторождений;
- название улиц и объектов местности;
- поясняющие или уточняющие сведения;
- имя муниципалитета;
- к