В настоящем обзоре собраны сведения о странах, отличающихся как принадлежностью к различным правовым традициям, опытом построения кадастровых систем, государственным устройством, а также экономической мощью с тем, чтобы определить наиболее общее достоинства и недостатки существующих кадастровых систем.
Выбор стран осуществлялся следующим образом:
- Швеция, как страна с древнейшей и наиболее успешной кадастровой системой. Начало кадастровым записям было положено в середине 16 века. В настоящее время кадастровый учет вновь образованного участка занимает не более 2-дней, достигнута полная автоматизация и сопряжение на основе земельного кадастра всех информационных систем.
- Австралия (и почти тождественная ей по законодательству Новая Зеландия, развивавшаяся в схожих условиях) представлены как страны общего права, не знавших земельного кадастра, в которых, однако была предпринята попытка его построить в связи с введением в конце позапрошлого века системы кадастрового учета;
- Китай, как самая густонаселенная и быстрорастущая страна в мире.
- Литва, как государство, имеющее с Россией общую историю, и предпринявшее резкие шаги по усовершенствованию своей системы кадастра и добившемся на этом пути значительных успехов.
Швеция
Краткая историческая справка.
До середины 16 века Швеция формально была одной из провинций Дании. Уже во времени войны за независимость новое шведское правительство искало новые источники доходов в виде земельного налога, воспринимая всеобщую перепись земельных владений как способ достижения поставленной цели.
В 1530 году было установлено, что все записи о владениях землей вносятся в поземельные книги, составляемые для каждой деревни, каждому владению присваивался свой номер. Эта историческая система счёта до сих пор используется в Швеции.
|
|
Тогда же примерно было установлено, что письменные документы о передаче земли проверяются и хранятся в местном суде (начало системы регистрации прав).
В 1628 году создано «Управление по землемерию» – Lantmäteriet, которое и по сей день выполняет обязанности по осуществлению землеустройства.
С 1640 года ведется учет населения по кадастровым номерам земельных участков (до начала прошлого века – протестантской церковью, а позже – органами налогообложения).
С 1650 года было введено требование о составлении карты всех поселений, на которых отмечалось расположение земельных участков (прообраз кадастровой карты).
В 1875 году был принят первый закон о регистрации прав, вытеснивший регистрацию сделок. При этом было установлено требовании о том, что допускается регистрировать права только на ту собственность, которая была учтена в кадастре и которая имела свой кадастровый номер.
Единый реестр земель был учрежден в 1910 году, до тех пор он велся независимо для каждого поселения.
С 1930 года была предпринята работа по созданию общегосударственной кадастровой карты, основанной на системе национальных координат. Основой карт были аэроснимки, позже – ортофотопланы в масштабе 1:5000, 1:20000. Границы земельных участков устанавливались путем интерпретации старых кадастровых карт, в сравнении с новыми картами, картометрическим способом. При этом площади не пересчитывались, и новые документы выдавались только по заявлению. Данная работа была завершена в 1978 году и картографическое обновление осуществляется теперь только в связи с необходимостью разработки новых документов территориального планирования
|
|
С 1960 года по 1968 проводились исследования о возможностях сопряжения и усовершенствования трех регистров: земель, прав и налогообложения.
В 1968 году было принято решение об автоматизации этих регистров.
С 1970 она была запущена в пробном режиме, а в 1975 году обрела силу закона для всей страны. Автоматизация была завершена к 1995 году. Все статистические данные, данные о планировании использования земель, о правах и об объектах прав увязаны в настоящее время между собой через геокод и автоматизированные базы данных.
В настоящее время (с 2004 г.) парламент одобрил закон, позволяющий проводить опыты по построению трехмерного кадастра, разрешена регистрация заявлений о кадастровом учёте и(или) переходе прав посредством Интернета. Также в повестке дня вопрос стандартизации учетных данных стран Европейского союза, а также разработка условий прямого доступа посредством Интернета к данным кадастра граждан Евросоюза.
Текущее положение
Фактические границы полностью совпадают с учтенными, а фактические владельцы – с юридическими владельцами, учтенными в реестре.
Кадастровая Система.
Кадастровая система, имеет следующие цели:
содействует устойчивому развитию и рациональному развитию земельных отношений;
предоставляет сведения о земельных участках для планирования использования земли, налогообложения, природоохранного управления и хозяйственного освоения.
|
|
В отличие от прежних трех реестров, содержащих сведения о земельном участке (налоговый; реестр участков; реестр прав) в настоящее время в Швеции создана единая база данных, ответственность за ведение и заполнение которой возлагается на Шведскую национальную землеустроительную службу. Исключения из общего правила по ведению базы данных составляют некоторые полномочия по регистрации прав и обременений (прежде всего залога), записи о которых уполномочены делать суды и банки.
Как было сказано, в Швеции все статистические и планировочные данные, а также реестры объектов автоматизированы и связаны друг с другом. Поэтому, данные кадастра используются практически во всех сферах управленческой и хозяйственной деятельности. Вместе с тем, кадастр не включает в свою базу данных все перечисленные обстоятельства, а является лишь основой для построения производных баз данных, ответственность за содержание и работу которых несут соответствующие органы исполнительной власти.
Каждый гражданин Швеции имеет возможность за умеренную плату получить доступ к любым сведениям кадастра. Секретные объекты легендируются. Учетная система в целом окупает себя той платой, которая взыскивается за предоставление её сведений, хотя, в различных регионах эта система финансируется в основном государством. Основными пользователями кадастровых сведений являются государственные землеустроители (они получают сведения бесплатно), муниципалитеты, банки, риэлторы, строительные, оценочные и коммунальные компании (все они получают сведения за плату).
Лица, участвующие в формировании объекта недвижимости
Нотариусы (частные лица, но лицензируемые) предлагают свои услуги для оформления сделки с недвижимым имуществом. Их услуги не являются обязательным для оформления прав на недвижимость и, как привило, к нотариусам обращаются в исключительных случаях: составления необычного или сложного договора, большой ценности предмета сделки. Но в целом их роль в формировании недвижимого имущества незначительна.
Землеустроители являются государственными служащими – землеустроителями, даже и в том случае, когда речь идет об описании иных объектов недвижимости. В связи с тем, что государство несет за них полную ответственность, их деятельность не лицензируется и не регулируется особо. Также отсутствуют развитое законодательство о кадастровом учете, которое содержит лишь перечисление определенных данных, содержащихся в кадастре, но не порядок взаимодействия заинтересованных лиц. Это объясняется тем, что землеустроитель как представитель государства, сам проводит работы по кадастровому учету на основании составленной им землеустроительной документации. При этом законодательно очень подробного регулируется то взаимодействие, в которое землеустроитель вступает с иными лицами при подготовке сведений для кадастрового учёта, то есть в ходе землеустройства.
Требования к образованию землеустроителей можно определить как более высокие по сравнению с европейским уровнем. Так помимо курсов технологии геодезической съемки, организации планирования использования земельных участков, архитектуры, охраны окружающей среды, почвоведения, землеустроителям даётся значительный объем права, в том числе процессуального, административного и земельного, а также даётся такие предметы как ведение переговоров, порядок расчёта ответственности и справедливое распределение ответственности, оценка недвижимости, информационные технологии. Все это необходимо землеустроителю не только как техническому специалисту, но как государственному служащему, ответственному за формирование объекта собственности.
Кроме того, после получения диплома землеустроитель обязан еще год проходить стажировку в государственных органах, сдать квалификационный экзамен и лишь после этого он допускается к самостоятельной работе.
В настоящее время землеустроители осуществляют также записи о правах на земельные участки возникшие (изменившиеся) в ходе землеустройства, что ранее было полномочиями земельных судов. Землеустроитель также своей властью разрешает межевые споры, и вообще все имущественные вопросы, возникающие при формировании объектов недвижимого имущества. Названные суды (подобие российской регистрационной службы) осуществляют проверку купчих земельных участков, которые участвуют в обороте без проведения землеустройства.
Таким образом, можно заключить, что в Швеции всё формирование и, в значительной мере, оборот земельных участков обеспечивается государственными служащими – землеустроителями.
Соотношение понятий правообладатель – право – предмета права
Согласно шведскому Земельному кодексу вся земля разделена на объекты собственности – земельные участки. Другая недвижимость в Швеции до 2004 года отсутствовала, а все строения, насаждения признавались улучшением земельного участка. После 2004 года законодательство допускает отдельные права, как то: право на помещение, здание, линейный объект и т.п.
Каждая собственность должна быть учтена в реестре земельных участков, а с 2004 года и в зависимости от вида недвижимости - в реестре зданий, реестре квартир и помещений. Данные реестры также ведутся землеустроительной службой.
Собственность может состоять из нескольких однородных учётных единиц, содержащихся в едином реестре (участков, квартир и т.п.)
Реальная единица собственности может состоять из одного или многих участков земли, водные участки или определенные права на охоту, ловлю рыбы, или с 1-ого января 2004, определенное место, как апартаменты в здании или трубопровод в метрополитене. Объекты (Цели), постоянно устанавливаемые к части земли или строительства (сооружения) - имущество к реальной единице собственности.
Содержание кадастровой системы состоит из четырех больших разделов:
-реестра прав;
- реестра земель;
- реестра строений;
- реестра помещений;
Все они ведутся землеустроительной службой и связаны между собой как автоматизированные базы данных.
Кадастровые документы подразделяются на следующие:
- Кадастровая карта каждой собственности (необходимо отметить, что в одной собственности по законам Швеции может находиться несколько участков).
-Дежурная кадастровая карта, в которой отображается текущее состояние границ объектов учета в учетном округе.
- документы, определяющие использование земельных участков.
Что касается содержания кадастра (рис.12.4), то он включает в себя все данные реестра прав (поскольку составляет с ним единую базу данных), а, собственно кадастровые сведения, а именно:
кадастровый номер;
индекс положения на кадастровой карте, принадлежность к юрисдикции кадастрового органа и ссылка на соответствующее учётное дело;
местоположение и адрес участка;
разрешенное использование;
кадастровую карту участка;
зоны различного использования на земельном участке;
границы и характерные точки земельного участка, координаты точек;
ведомости вычисления координат характерных точек;
пункты опорно-межевой сети;
данные о выписке, явившейся основанием для образования данного земельного участка;
Рис. 12.4 Образец шведского кадастрового плана
о сервитутах и об ограничениях прав,
о дате образования земельного участка и кадастровые номера земельных участков, из которых он был образован;
титул владения;
собственник и его личный номер (в Швеции все граждане и организации имеют личный номер, который является ключом поиска для уточнения всех сведений о данном лице. Необходимые данные также автоматизированы и доступны для служебного пользования).
Особенности формирования недвижимости
Как было отмечено до недавнего времени только земельный участок воспринимался в Швеции как объект недвижимости, а прочие объекты – всего лишь как его улучшение. Поэтому, традиционно именно землеустройство воспринималось как основа формирования объектов недвижимости, которое получило наиболее полное и развернутое правовое регулирование. Правовое регулирование иных объектов недвижимости, было осуществлено как приспособление правил землеустройства для иных видов деятельности.
Особое значение в Шведском законодательстве имеет вопрос обеспечения прав собственников земель, имея в виду, что они взаимодействуют с государственным чиновником-землеустроителем, а кадастр и регистрация прав становятся уже технической процедурой. Так, например, вводится порядок обжалования действий землеустроителя и участия народных поверенных при совершении землеустройства (это также и дань исторической традиции участия общины в проведении землеустройства, существующей с 14 века), неизвестные странам, где землеустройство существует в виде технической процедуры.
Большое значение в Шведском законодательстве получило определение правил:
- допустимости образования новых участков;
- осуществления землеустроительных действий, в части допустимых преобразований земельных участков, трансформации прав при образовании или изменении границ земельного участка.
- определение нового кадастрового номера (обычно до полного раздела или объединения собственности кадастровый номер сохраняется);
- согласования местоположения границ;
- определения перехода прав на вновь образованные земельные участки;
- устанавливающих требования к документам землеустроительного планирования (проекта границ земельных участков);
Технологические требования, в том числе по точности съемки определяются ведомственными актами, так как, повторимся, этот вопрос приобретает техническое, а не юридическое значение - кадастровый учет проводит сам землеустроитель, а с частными лицами, он взаимодействует только в ходе землеустройства.
Средняя продолжительность формирования земельных участков в Швеции составляет не менее трех месяцев, при том, что техническая часть может быть совершена в течение 1-10 дней. Остальное время необходимо для согласования документов между заинтересованными лицами и органами государственной власти.