РАЗДЕЛ VII. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 7 глава

Указания о порядке разработки, согласования, утверждения технико-экономических обоснования (проектов) приняты и утверждены Постановлением Минстроя России от 30.06.1995 г. Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений введен в действие 01,04.1994 г. В работе надо руководствоваться новой нормативной базой, введенной с 01 января 2001 г. Стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) определяется в соответствии с положениями и формами, приводимыми в нормативных документах.

Состав документации, разработанной на стадии проекта должен содержать:

ü сводные сметные расчеты стоимости строительства и при необходимости сводку затрат;

ü объектные и локальные сметные расчеты;

ü сметные расчеты на отдельные виды затрат (в том числе на проектные и изыскательские работы).

В состав рабочей документации включаются объектные и локальные сметы, а также пояснительная записка, в которой приводятся данные, характеризующие примененную сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, уровень цен и другие сведения, отличающие условия данной стройки. Сводные сметные расчеты составляются на каждый объект, включенный в сводку затрат. При отсутствии сводки затрат составляется один ССР на строительство проектируемого предприятия, здания или сооружения. Нельзя допускать включения в ССР итогов других ССР по объектам, входящим в состав проекта (например, по железнодорожному узлу, ТЭЦ и т, п.), поскольку ряд ценообразующих положений при составлении других ССР может приниматься по исходным данным для основного предприятия, здания или сооружения. Состав объектов, включенных в ССР, должен точно соответствовать проекту, причем в проекте должно быть обоснование необходимости их строительства. В случаях экспертизы проектов на техническое перевооружение или реконструкцию необходимо изучение материалов обследования и обмеров зданий и сооружений, подлежащих реконструкции.

При рассмотрении затрат, учтенных в ССР, необходимо проверить, требуя документального обоснования, затраты по освоению площадок, сносу и переносу зданий и сооружений, компенсации и возмещению потерь сельскохозяйственного производства, а также согласованные с заинтересованными организациями размеры средств на долевое участие в строительстве общих объектов.

Таблица 2

Структура капитальных вложений по сводному сметному расчету

Экспертизу сметной стоимости строительства следует начинать с анализа структуры капитальных вложений по главам сводного сметного расчета (табл. 2)

При составлении смет (расчетов) могут применяться различные методы и, в частности, ресурсный, ресурсно-индексный, базисно индексный, базисно-компенсационный. Выбор метода составления смет (расчетов) осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от условий контракта и общей экономической ситуации.

Ресурсный метод - это калькулирование в текущих ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженных в натуральных измерителях потребности в материалах} изделиях, конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих.

Базисно-индексный метод предусматривает использование системы текущих индексов цен по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен.

Ресурсно-индексный метод представляет сочетание ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-компенсационный метод - это суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с ростом цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы, с уточнением этих ресурсов в процессе строительства в зависимости от реальных цен и тарифов.

При определении сметной стоимости строительства может использоваться сметно-нормативная база, введенная в действие с 01 января 1991 г., а также база с ранее установленными повышающими коэффициентами по согласованию сторон, заключающих договор (контракт) на капитальное строительство, введенная в действие с 01 января 1984 г. В случае применения сметно-нормативной базы 1984 г. при определении сметной стоимости строительных работ базисно-компенсационным (базисно-индексным) методом предельные нормы накладных расходов в базисной стоимости принимаются в размерах, установленных ранее для республиканских министерств и ведомств. Сметные расчеты по строительной части в большинстве случаев составляются в соответствии с требованиями нормативных документов:

с применением стоимостных показателей объектов-аналогов;

с применением смет к типовым и повторно применяемым экономичным индивидуальным проектам;

по укрупненным сметным нормативам;

по единичным расценкам.

Следует иметь в виду, что сметы к типовым проектам составлены по базисному району (Московской области) и без учета конкретных условий строительства. Следовательно, при экспертизе необходимо проверить правильность примененного территориального коэффициента, а также учета проектных решений по привязке проекта. Наиболее тщательной проверки требуют расчеты с применением смет к объектам-аналогам. Здесь, прежде всего, должны быть представлены в виде сопоставления технические характеристики проектируемых объектов и объектов-аналогов с тем, чтобы были обоснованы все изменения и дополнения, внесенные в сметы. Следует проверить правильность применения и величину коэффициентов, учитывающих разницу в объемах проектируемого здания и объекта-аналога. Некоторыми проектными организациями для соответствующих отраслей такие коэффициенты разработаны. За последние десять лет в строительной отрасли России произошли существенные изменения, связанные с пересмотром норм и подходов к проектированию. Значительно расширена номенклатура применяемых строительных материалов, изделий и конструкций, строительной техники и оборудования, в том числе импортного производства. Изменилась технология и организация строительного производства, да и сама суть экономических отношений в строительстве. В этих условиях многие заложенные в сметных нормах и расценках 1984 г. (1991 г.) решения устарели, и определить реальную стоимость работ по ним уже не представляется возможным. Кроме того, на отдельные новые виды и комплексы работ вообще отсутствуют сметные нормы. Составители смет вынуждены заниматься компиляцией существующих норм и расценок, составлять не вполне обоснованные калькуляции. На этой почве экспертиза систематически констатирует отклонение стоимости строительства, как правило, в сторону завышения.

В соответствии с решениями Госстроя Российской Федерации с 01 января 2001 г. инвестиционно-строительный комплекс начал переход на новую сметно-нормативную базу и постепенным отказом от использования устаревших сметных нормативов 1984 и 1991 г.г. Первоочередным этапом является создание федеральных сметных нормативов - государственных элементных сметных норм и расценок, т.е. нормативов, которые применимы на всей территории Российской Федерации всеми участниками инвестиционно-строительного процесса вне зависимости от форм собственности, источников финансирования объектов строительства.

К концу 2000 г. разработаны и выпущены Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы и основные сборники на строительные работы, которые являются наиболее важными. Заканчивается работа над остальными сборниками на строительные работы и на монтаж оборудования. Государственные элементные сметные нормы не содержат ценовых показателей, и по ним невозможно составление смет ресурсным методом. Ресурсный метод определения стоимости строительства получит приоритетное применение на отдельных видах строительства и комплексах работ, преимущественно с небольшой номенклатурой ресурсов. Ресурсные сметы (без стоимостных показателей) могут входить в состав тендерной документации при проведении торгов.

В настоящее время активно ведется работа по формированию федеральных единичных расценок, содержащих ценовые показатели по видам и комплексам работ. Сегодня соотношение цен между регионами Российской Федерации является зачастую величиной неопределенной, и, если даже закрепить это соотношение на какое-то время, оно все равно не может оставаться постоянным. Поэтому в отличие от прежних лет федеральные единичные расценки формируются для условий конкретного района, и ставится задача на основе государственных элементных сметных норм, ориентируясь на уровень цен в Московской области, на территориях субъектов России сформировать каталоги территориальных единичных расценок в текущем уровне цен, а также сборники цен на материалы, эксплуатацию машин и перевозку грузов.

Будет введена система так называемых территориальных поправочных коэффициентов. Например, можно вывести соотношение между уровнем цен Московской области, заложенным в федеральных единичных расценках, и другого региона. Таким образом, пользователи смогут использовать федеральный сборник единичных расценок, применять соответствующий поправочный коэффициент и составлять сметную документацию. Сами поправочные коэффициенты должны формироваться силами региональных центров по ценообразованию в строительстве. Управление сметного ценообразования Госстроя РФ, Межрегиональный центр по ценообразованию в строительстве Госстроя также в состоянии осуществить работу по формированию поправочных коэффициентов, тем более что все региональные центры постоянно предоставляют отчеты об уровне цен на строительные материалы, транспортные услуги, услуги управления и механизации и т. п. Такие поправочные коэффициенты должны быть «плавающими», потому что пропорции цен постоянно меняются. Пересмотр необходимо проводить с периодичностью раз в квартал по итогам предоставления квартальных отчетов региональными центрами по ценообразованию. Таким образом, новая система сметного ценообразования является универсальной. Если на территории какого-то из субъектов Российской Федерации соответствующая служба не готова к переходу, существуют инструменты для того, чтобы новая сметно-нормативная база там все-таки использовалась.

Процесс перехода займет несколько лет, будет происходить постепенно. В первую очередь переходить на новую сметно-нормативную базу следует с вновь начинаемых объектов, а переходящие объекты можно завершить с использованием баз 1984, 1991 гг., тем более что для этого существуют все необходимые инструменты, всевозможные индексы, от которых пока никто отказываться не принуждает. Здесь очень важна позиция заказчика, подрядчика, инвестора, застройщика: если есть необходимость, желание переходящий объект оценивать в новых нормативах, это не возбраняется. Госстрой Российской Федерации идет по пути демократизации вопросов сметного ценообразования в соответствии с общепринятой мировой практикой, в соответствии с теми рыночными преобразованиями, которые в нашей стране сейчас происходят.

Критерием истины является практика. В связи с непрерывным совершенствованием рыночных экономических отношений меняется нормативная и методическая база определения сметной стоимости строительства и ее экспертизы. Все это следует прослеживать, опираясь на последние разработки Госстроя России, его центра ценообразования и Главгосэкспертизы России.

Тема 7.2 ЭКСПЕРТИЗА РАЗДЕЛА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ

Целью экспертизы этого раздела является определение обоснованности принятых в проекте (ТЭО) показателей эффективности инвестиций в строительство объекта, реальности намеченных условий финансирования, обоснованности предложений по государственной поддержке осуществления проекта, а также объемов производства и номенклатуры продукции. При экспертизе указанного раздела должны быть:

определены полнота и правильность применения «Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования», утвержденных Госстроем России, Минэкономики России, Минфином России и Госкомпромом России от 31.03.1994 г. №7-12/47, достаточность и достоверность принятых исходных данных, правильность применения экономических нормативов и расчетов, соблюдение федеральных законов;

проверено соответствие данных и показателей, принятых в проекте, заданию на проектирование и ранее разработанному и утвержденному (одобренному) обоснованию инвестиций. При этом следует иметь в виду, что отдельные показатели, определенные в проекте, могут существенно изменяться по сравнению с полученными в обоснованиях инвестиций. В этом случае необходимо установить влияние изменений на общие выводы об эффективности инвестиций в строительство объекта и дать оценку их обоснованности.

Экспертизу этого раздела рекомендуется проводить совместно с технологическим, экологическим и другими разделами проекта и учитывать результаты совместного рассмотрения при подготовке выводов и предложений по оценке целесообразности и эффективности осуществления проекта.

Общие вопросы определения эффективности инвестиций. При расчетах эффективности инвестиций в строительство предприятий могут использоваться различные программные пакеты, в которых соблюдаются основные положения «Методических рекомендаций». Основными расчетно-аналитическими таблицами, отражающими финансовое состояние предприятия в течение периода его проектирования, строительства и эксплуатации, должны являться следующие базовые формы: отчет о прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств и проектно-балансовая ведомость (баланс). На основании этих форм определяются показатели, характеризующие эффективность инвестиций (коммерческую, бюджетную и экономическую). В проекте на строительство предприятий с поддержкой государства на уровне российской Федерации и субъектов Федерации наряду с оценкой коммерческой эффективности инвестиций должна быть выполнена оценка бюджетной эффективности, отражающая влияние осуществления проекта на бюджеты различного уровня.

Период, для которого выполняются расчеты затрат и результатов, включают проектирование, строительство и эксплуатацию предприятия. Продолжительность эксплуатации принимается с учетом особенностей проектируемого предприятия. Обычно ее принимают не менее нормативного срока службы основного оборудования (или срока его амортизации). При коротких сроках строительства и возмещения затрат (до двух лет) может приниматься и меньшая продолжительность периода эксплуатации. В некоторых случаях расчетной считают полную продолжительность эксплуатации предприятия (например, для предприятий добывающей промышленности - период отработки месторождения или его части).

Расчеты затрат и результатов осуществления проектов производятся с применением базисных цен, не изменяющихся в течение расчетного периода, и прогнозных цен, принимаемых с учетом их возможных изменений в течение этого периода. Степень достоверности прогноза в значительной степени зависит от полноты анализа изменений уровня цен. При выполнении расчетов в прогнозных ценах следует отличать изменения, связанные с общей инфляции и вызванные неинфляционными факторами: тенденциями рыночной конъюнктуры на отдельные виды продукции, изменениями уровня зарплаты и т.д. Темпы общей инфляции могут оцениваться в этих расчетах исходя из анализа их изменения в предшествующий период, а также прогнозов, выполняемых директивными органами и достаточно авторитетными экономическими организациями. При разработке проектов иногда выполняются расчеты эффективности инвестиций в мировых ценах независимо от того, связан или нет проект с внешнеэкономической деятельностью. При этом цены на продукцию и потребляемые ресурсы принимают на уровне цен мирового рынка, а зарплату персонала - с той или иной степенью приближения - на уровне экономически развитых зарубежных стран. Такие расчеты можно использовать лишь в качестве иллюстративного материала для сравнительной оценки уровня показателей разрабатываемого проекта с показателями, которые он мог бы иметь при тех же проектных решениях, но при структуре цен, сложившейся за рубежом. Следует учитывать, что эта структура цен может существенно меняться, в связи с чем значимость сопоставления снижается. Неправомерным является также определение капитальных затрат в мировых ценах с пересчетом их рублевой стоимости в инвалюту по курсу, а не путем оценки объемов работ в ценах, действующих за рубежом.

Эффективность инвестиций в расширение или реконструкцию действующих предприятий должна устанавливаться по отношению к существующему (исходному) их состоянию. Так, в данных по исходному выпуску продукций следует принимать объемы производства, соответствующие техническим возможностям существующего предприятия и условиям реализации продукции. Следует учитывать, что предусмотренные в проекте изменения номенклатуры и качества продукции по сравнению с исходным состоянием могут расширить возможности ее реализации на рынке.

Оценка исходных данных для определения эффективности инвестиций. При рассмотрении проектов необходимо проверять правильность определения данных, принятых в основных расчетно-аналитических таблицах. При этом проверяется обоснованность принятых объемов производства (в течение расчетного периода) с учетом потребностей рынка сбыта, сроков освоения вводимых мощностей, этапности их ввода, условий эксплуатации (например, календарных планов разработки месторождений полезных ископаемых, основанных на горно-геологических условиях).

Анализируются цены на продукцию. Часто в проектах принимают фактические цены, сложившиеся на отдельных предприятиях в период разработки проекта, а иногда - расчетные цены, определяемые исходя из заданного уровня рентабельности. Такие цены нельзя считать достаточно обоснованными. Уровень цен, принимаемых в расчетах, должен обеспечивать конкурентоспособность продукции проектируемого предприятия на внутреннем и мировом рынках по сравнению с продукцией других отечественных и зарубежных предприятий. В связи с этим цены необходимо определять с учетом сопоставления с ценами на аналогичную продукцию, выпускаемую предприятиями-конкурентами, и с мировыми ценами. При этом следует учитывать Динамику изменения рыночных цен, а также качественные характеристики продукции проектируемого предприятия, эффект, обеспечиваемый при использовании потребителем продукции более высокого качества. Все указанные данные должны основываться на материалах изучения рынка сбыта продукции.

Проводится проверка правильности определения элементов производственных издержек. При этом необходимо руководствоваться утвержденным Правительством Российской Федерации «Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции, и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли». В методических материалах по проектированию и в проектах часто приводятся различные структуры производственных издержек. Следует особое внимание обращать на полноту учета всех факторов. Проверяются изменения величин производственных издержек в течение рассматриваемого периода эксплуатации и их соответствие данным по измерениям объемов производства.

С учетом результатов рассмотрения технологической части проекта выполняется анализ калькуляций, себестоимости продукции, в том числе:

расхода сырья с учетом источников и условий их получения (при этом следует оценивать возможность изменения цен, проводить их сопоставление с мировым уровнем);

расходов на оплату труда, уровня зарплаты, возможностей ее изменения;

правильность учета стоимости используемых отходов производства и вторичных энергоресурсов (ВЭР), образующихся на проектируемом предприятий. Во многих проектах эта стоимость вычитается из производственных издержек; более правильно стоимость отходов и ВЭР, реализуемых вне предприятия, учитывать в стоимости его продукции, а в производственные издержки включать расходы по их подготовке к использованию.

Проверяется также правильность следующих статей производственных издержек:

амортизационных отчислений с учетом установленной величины процента от стоимости основных фондов различного характера и обоснованности применения порядка ускоренной амортизации. Изменение величины амортизационных отчислений в течение рассматриваемого периода должно соответствовать изменениям стоимости основных фондов;

платежей за воздействие на окружающую среду (выбросы вредных веществ в атмосферу, сброс сточных вод, накопление неиспользуемых отходов в отвалах и накопителях и др.), которые должны включаться в производственные издержки в размерах, соответствующих установленным предельно допустимым нормативам этих воздействий. Платежи за сверхнормативное воздействие производятся за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия;

прочих издержек (на обслуживание и ремонт оборудования, зданий и сооружений, накладных расходов и др.). Часто в проектах эти издержки принимают по укрупненной оценке с использованием данных действующих предприятий. Следует проверять обоснованность такой оценки с учетом отличий рассматриваемого проекта от принятого аналога;

издержек по сбыту продукции, включающих затраты на изучение рынка, организацию сбыта, рекламу и т. д.

Проводится анализ проектной себестоимости и уровня рентабельности производства продукции (отношения прибыли до выплаты налогов к производственным издержкам) и сопоставление с данными по аналогичным предприятиям для оценки конкурентоспособности проектируемого предприятия. В результате этого может быть также проанализировано влияние различных факторов на уровень рентабельности (например, изменение объемов производства, повышение качества, продукции, снижение материало-, энерго- и трудоемкости производства и т. д.). Уточняются инвестиционные издержки, включающие капиталовложения в основные фонды, затраты на пуск и наладку оборудования, прирост оборотного капитала. При анализе должны учитываться результаты экспертизы сметной документации. Проводится оценка уровня инвестиционных издержек по сравнению с объектами, аналогичному проектируемому; анализируется технологическая структура инвестиций с учетом влияния на нее уровня цен на строительно-монтажные работы и оборудование. Проверяется правильность пересчета базисной стоимости строительства в текущие и прогнозные цены, а также распределение инвестиционных издержек по годам рассматриваемого периода с учетом условий финансирования. В стоимости инвестиционных издержек должен учитываться НДС. Проверяется правильность определения стоимости вводимых основных фондов, на основе которых рассчитываются амортизационные отчисления и налог на имущество, а также затрат на прирост оборотного капитала, которые должны соответствовать изменениям объемов производства в течение рассматриваемого периода.

Ведется оценка налогов и платежей, которые могут быть разделены на следующие группы:

налоги, рассчитываемые на основе заработной платы;

налоги, зависящие от объема реализации продукции (работ, услуг);

налоги на прибыль;

местные налоги;

прочие налоги.

Проводится проверка расчета чистой прибыли и налога на прибыль, выполняемого для каждого года рассматриваемого периода. В этом расчете приводятся валовая прибыль (разность между притоком средств от реализации продукции и производственными издержками, включая налоги и платежи, входящие в их состав), экспортные и импортные пошлины, налоги, выплачиваемые из прибыли, и чистая прибыль после их выплаты НДС, выплачиваемый предприятиями в бюджет, непосредственно не влияет на величину других налогов и платежей и чистой прибыли, а следовательно, и на коммерческую эффективность инвестиций. Однако НДС может вызвать увеличение затрат на прирост оборотных средств, а также на конкурентоспособность производства некоторых товаров по сравнению с импортируемыми товарами, реализация которых в соответствии с существующим порядком не облагается НДС. При определении бюджетной эффективности в доходах бюджета должны учитываться все налоги и платежи, поступающие в федеральный и местный бюджеты. При проверке правильности определения налогов и платежей следует руководствоваться действующими законами. Необходимо постоянно следить за изменениями налогового законодательства.

Определение источников и условий финансирования инвестиций. Данные об источниках и условиях финансирования инвестиций в строительство объекта и создание оборотного капитала являются исходными для расчета эффективности инвестиций и в то же время должны уточняться в результате ее вариантных расчетов с определением условий финансирования, приемлемых для всех его участников. Обычно они определяются в обоснованиях инвестиций, однако значительные изменения показателей при разработке проекта могут потребовать пересмотра условий финансирования.

Источниками финансирования инвестиций могут являться:

ü собственные финансовые средства инвесторов (прибыль, накопления, амортизационные отчисления и пр.);

ü ассигнования из федерального бюджета, бюджета субъектов Федерации и местного бюджета, а также из внебюджетных фондов, выделяемые на безвозмездной основе;

ü заемные средства (долгосрочные к краткосрочные, кредиты банков, бюджетные кредиты), могут быть привлечены кредиты нескольких кредиторов с различными условиями кредита;

ü привлеченные средства, получаемые от продажи инвестором акций;

ü иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финансового или иного участия в уставном капитале совместных предприятий;

ü финансовые средства, централизуемые объединениями предприятий;

ü взносы членов трудовых коллективов, граждан и юридических лиц;

ü прочие.

При экспертизе следует:

Ø проанализировать размер собственных средств, выделяемых инвестором, наличие у него прибыли и амортизационных отчислений, их долю, выделяемую на строительство объекта с учетом намечаемого инвестором выполнения других работ. Следует учитывать, что низкая доля собственных средств в инвестициях может уменьшить доверие других участников финансирования к проекту;

Ø проверить обоснованность принятых условий предоставления кредитов, их соответствие заключенным или предварительно согласованным договорам, срокам погашения и процентам, принимаемым обычно для кредитов инвестиций аналогичного характера. Следует учитывать, что при выполнении расчетов эффективности инвестиций в постоянных ценах должна приниматься величина процентной ставки, не учитывающая влияние инфляции (реальная ставка). В расчетах эффективности может также применяться номинальная ставка, определяемая с учетом инфляции.