В 2006 году в республике проведена актуализация государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения выполненной в 2001 году. Работа выполнялась ОАО «Мордовское землеустроительное проектно-изыскательское предприятие «ВолговятНИИгипрозем», выигравшим конкурс на проведение государственный кадастровой оценки этой категории земель. Оценка проведена по группам земель, выделяемым в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 г. № 245 по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве. Государственная кадастровая оценка земель включала определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений статьи 79 «Особенности использования сельскохозяйственных угодий» Земельного кодекса Российской Федерации. Результаты оценки утверждены постановлением Правительства Республики Мордовия от 27.11.2006 г. №516 и опубликованы в газете «Известия Мордовии» от 28.11.2006 года №178. В основу государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий положен принцип капитализации расчетного рентного дохода, исходя из затрат, необходимых для воспроизводства природного потенциала земли.
Для обеспечения сопоставимости результатов работа выполнялась по единым методическим подходам в два этапа. На I этапе Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости была проведена оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации и полученные базовые нормативные показатели доведены до субъектов Российской Федерации. Для Республики Мордовия они составили:
|
|
- оценочная продуктивность – 2528руб./га или 11,2 ц. к. ед./га;
- оценочные затраты – 1792руб./га;
- цена производства – 1917 руб./га;
- дифференциальный рентный доход – 611 руб./га
- расчетный рентный доход – 637 руб./ га.
- кадастровая стоимость – 21020 руб./га.
Для сравнения, наиболее высокая кадастровая стоимость земель сельскохозяйственных угодий по Приволжскому Федеральному округу наблюдается в Республике Чувашия – 22970 руб./га, наименьшая - в Пермской области - 6700 руб./га. и Коми – Пермятском автономном округе – 2510 руб. /га.
На II этапе, проведенном в 2006 году (актуализация ГКОЗ), на основе указанных базовых показателей по Республике Мордовия была произведена их дифференциация. При этом были обобщены все имеющиеся сведения об объектах кадастровой оценки по сельскохозяйственным и другим угодьям сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ, государственных и муниципальных предприятий, подсобных сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств, фонда перераспределения земель района, а также сельскохозяйственные угодья, переданные в ведение сельских (поселковых) администраций вне черты населенных пунктов, и отраженных в статистической отчетности о наличии земель и распределении их по категориям, угодьям и формам собственности. Также использовались ранее полученные материалы почвенных обследований и внутрихозяйственной оценки земель.
|
|
Оценка сельскохозяйственных угодий базировалась на таких показателях как плодородие почв, их технологические свойства, а также местоположение земельных массивов. При этом сельскохозяйственные угодья оценивались как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.
Плодородие оценивалось методом бонитировки почв по их основным свойствам – мощности органогенного горизонта, содержанию гумуса в пахотном слое, гранулометрическому (механическому) составу и кислотности почвы. Оценка технологических свойств земель – энергоемкость почв, контурность полей и их удаленность от хозяйственного центра проводилась по общероссийской методике внутрихозяйственной оценки земель. Местоположение земель характеризовалось их грузоемкостью и внехозяйственной удаленностью от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции, приобретения промышленных товаров, завоза строительных и других грузов. При расчете удаленности учитывались нормативные эквивалентные объемы продукции и эквивалентные расстояния их перевозки.
На основании указанных показателей рассчитывался дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных угодий. Для определения общей земельной ренты объектов оценки дифференциальная рента увеличена на величину абсолютной ренты, установленной в размере 26 руб./га для всех сельхозугодий Российской Федерации.
Кадастровая стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий определялась путем капитализации величины земельной ренты. Срок капитализации – 33 года.
|
|
Согласно Земельному кодексу РФ наряду с сельскохозяйственными угодьями, к землям сельскохозяйственного назначения относятся также земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (не относящиеся к сельскохозяйственным угодьям).
Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения (актуализация результатов кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения проводилась в соответствии с Методическими рекомендациями утвержденными приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 г. № 145 по 5 группам земель.
I группа – сельскохозяйственные угодья;
II группа – земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых;
III группа – земли под замкнутыми водоемами;
IV группа – земли под древесно-кустарниковой растительностью, болотами, нарушенные земли и прочие земли;
V группа – земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда;
Наибольшую кадастровую стоимость имеют земли I и II группы, которая достигает 45400 руб. за 1 га, а наименьшую – земли IV группы – 900 руб. за 1 га.
Оценка показала, что наиболее высокую кадастровую стоимость имеют сельскохозяйственные угодья городского округа Саранск - 35600 руб. за 1га, Ромодановского муниципального района – 30500 руб. за 1 га и Лямбирского муниципального района – 29400 руб.за 1 га. Самая низкую кадастровую стоимость имеет 1 га сельскохозяйственных угодий в Ельниковском – 6600 руб. и Теньгушевском – 7600 руб. муниципальных районах.
По отдельным сельскохозяйственным предприятиям республики разница в кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий более значима. Так, в ГУП “Тепличный” городского округа Саранск стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий достигает 45400 руб., а наименьшую – отдельные земельные участки на территории бывших сельхозпредприятий «Хлебинское» Теньгушевского и «Сивинский» Краснослободского муниципальных районов всего 396 руб., т.е. разница в стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий достигает 50 раз.
В соответсвии с требованиями действующего законодательства в сфере государственной кадастровой оценки земель очередная актуализация кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Республики Мордовия запланирована и будет осуществлена в 2012 ‑ 2013 годах. В соответствии с п. 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждённых постановленирем Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316, приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 г № 445 утверждены новые методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.
Необходимость их разработки обусловлена развитием рынка недвижимости, что вызывало несоответсвие ранее определённой кадастровой стоимости земельного участка его реальной рыночной стоимости. Несомненным преимуществом данной методики является более полное и приближённое к реальности определение кадастровой стоимости на конкретный земельный участок в связи с возможностью эффективнее использовать объективные статистические данные различных сегментов рынка, факторов стоимости для справедливого распределения налогового бремени, использования цивилизованной системы ценообразования. Методическими указаниями 2010 года установлен иной состав видов использования земельных участков входящих в оценочные группы нежели в методиках используемых ранее, что также способствует более объективному определению показателей стоимостных характеристик земельных участков.
Финансирование работ по проведению государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения обеспечивается из средств республиканского бюджета. Заказчиком работ выступает Госкомимущество Республики Мордовия. По итогам проведённого конкурса исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Республики Мордовия определена Научно – производственная фирма «Недра» г.Челябинск. Оценке подлежат 13787 земельных участков.