В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
- путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
- косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:
· ценообразующую
· регулирующую
· коммерческую
· санирования
· информационную
· посредническую
· стимулирующую
· инвестиционную
· социальную.
Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция – рынок выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества.
В ходе исследования рынка недвижимости проводится:
– анализ экономического развития города, а также развития рынка жилой недвижимости в зависимости от уровня жизни горожан.
– определяются основные качественные (структура спроса и предложения) и количественные (обеспеченность населения жильем, динамика цен, индекс сбалансированности) показатели развития рынка.
– выясняются оптимальные параметры жилой недвижимости (распределения предложения по количеству комнат, площади и высоты помещений).
– анализируется градостроительная ситуация Магнитогорска, определяются наиболее перспективные направления развития городской застройки и наиболее ликвидные районы города по местоположению жилой недвижимости.
– на основе мониторинга первичного и вторичного жилья в г. Магнитогорске рассматривается ценовая картина предложения жилой недвижимости в зависимости от местоположения и количества комнат.
Пример анализа социально-экономической ситуации в г. Магнитогорске.
Основные итоги 2013 года: стабильные экономические показатели, продолжение развития в социальной сфере и городском хозяйстве. Экономическое благополучие города и, во многом области, обеспечивает ММК. На его долю приходится 78% промышленного производства г. Магнитогорска. Индекс промышленного производства города составил 100, 01 процента – это достойный уровень в условиях неблагоприятной внешнеэкономической среды. Объём розничной торговли в сравнении с 2012 годом увеличился на 40 % и составил около 17 миллиардов рублей.
Средняя зарплата магнитогорцев выросла на десять процентов и составляет 31 тысячу рублей. Максимальную среднюю зарплату – более 40 тысяч рублей – обеспечивают ММК и его дочерние предприятия. Уровень безработицы в конце 2013 года составил 0,87 %, что вдвое меньше среднеобластного показателя. Сохранилась тенденция прироста населения – магнитогорцев уже почти 413 тысяч человек. Нарастают темпы жилищного строительства: введено в строй около 180 тысяч квадратных метров. План на 2014 год – 200 тысяч, тогда как четыре года назад показатели были на уровне ста тысяч. Продолжается расселение ветхого и аварийного жилья: муниципалитет приобрёл 294 квартиры на сумму свыше 350 миллионов рублей, поступивших из бюджетов всех уровней, для расселения 24 аварийных домов. Дети старше четырёх лет обеспечены местами в детсадах. Возведение пристроев, реконструкция действующих садиков, участие в федеральной программе строительства новых детсадов позволят за два года создать 1200 новых мест для самых маленьких магнитогорцев.
В реконструкцию и ремонт дорог вложено 255 миллионов рублей. Замощены трамвайные пути на Южном переходе, ведётся реконструкция перекрёстка Ленина – Труда, завершено строительство дороги на улице Зелёный Лог, соединившей улицу Советскую и проспект К.Маркса до Калмыкова. При поддержке областных властей инвестиции в дорожное строительство Магнитогорска составляют 500 млн. рублей и предстоит дальнейшее расширение дорожного полотна.