3. Как следует из п. 2 комментируемой статьи, государственной регистрации подлежат также все изменения условий сделки, которая была зарегистрирована. Данное положение было введено Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ. Эта норма воспроизводит позицию, сложившуюся в судебной практике.
Так как действующим законодательством предусмотрена возможность добровольной государственной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество, то в случае такой государственной регистрации договора аренды все дополнительные соглашения к этому договору также подлежат государственной регистрации (см., например, постановление ФАС Московского округа от 26 января 2011 г. по делу N А40-3596/10-113-31). Если же такая государственная регистрация не проводилась, то и дополнительное соглашение к договору аренды, заключенному, например, в 1993 г., не требует государственной регистрации, даже если оно заключено, к примеру, в 2008 г. (постановление ФАС Поволжского округа от 22 ноября 2012 г. по делу N А65-28292/2011).
Судами разъясняется, что если последнее по времени дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(58), зарегистрировано, то это означает, что и сам договор со всеми предшествующими дополнительными соглашениями также прошел государственную регистрацию (см. постановление Президиума ВАС РФ от 5 февраля 2013 г. по делу N А40-92733/11-82-729).
Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
1. В комментируемой статье предусматриваются последствия уклонения от требований закона относительно удостоверения сделки или ее государственной регистрации. Необходимо иметь в виду, что действие данных норм распространяется на стороны сделки и не имеет никакого отношения к тем случаям, когда отказ (уклонение) исходит от носителя властных полномочий. Несмотря на то, что вполне возможны ситуации, когда нотариусы или служащие, осуществляющие государственную регистрацию сделок, необоснованно отказываются совершать возложенные на них законом обязанности в виде тех или иных юридически значимых действий, их ответственность определяется нормами публичного, а не частного права.
Важно отметить, что из нынешней редакции комментируемой статьи исчезли нормы о квалификации сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, как недействительных (ничтожных) или незаключенных. Этот подход, как указывают исследователи, "представляется правильным, поскольку квалификация в данном случае не может быть единой для всех упомянутых сделок"*(59).
2. В соответствии с требованиями п. 1 комментируемой статьи, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Следует обратить внимание на то, что закон не обязывает суд в безусловном порядке признавать такую сделку действительной при наличии обстоятельств, поименованных в статье, поскольку при разрешении подобного рода споров необходимо устанавливать ряд обстоятельств, о чем говорит и судебная практика.
Пример: ООО "К." (истец, заявитель жалобы) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Д." (ответчик) о признании сделки купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание АЗС действительной. Суд установил, что между ООО "Д." (продавец) и ООО "К." (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил 1/2 долю в праве общей долевой собственности на одноэтажное нежилое здание АЗС. Далее между ООО "К." и ООО "Д." было подписано соглашение, по которому для нотариального удостоверения договора N 1 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество стороны обязались направить уполномоченных представителей в определенное время к нотариусу. Однако, как указал истец, представители ООО "Д." в указанное время к нотариусу не прибыли, о причинах их неявки не сообщили. Истцом было направлено в адрес ответчика уведомление-требование, в котором ООО "К." просил ответчика направить уполномоченных представителей ООО "Д." со всеми необходимыми документами в определенное время к нотариусу для нотариального удостоверения договора N 1. Письмом ООО "Д." сообщило о том, что не имеет возможности направить к нотариусу своих уполномоченных представителей ввиду отсутствия таковых в штате. Как следует из пояснений истца, в настоящее время ООО "К." исполнило договорные обязательства по частичной оплате доли. Посчитав, что действия ответчика по уклонению от исполнения договора купли-продажи доли путем неявки к нотариусу для нотариального удостоверения сделки нарушают права истца, ООО "К.", ссылаясь на ст. 165 ГК РФ, обратилось в арбитражный суд. Суд первой инстанции в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции поддержал эту позицию. Было указано на то, что, обращаясь в суд с иском, ООО "К." ссылался на уклонение ответчика от нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. По смыслу ст. 165 ГК РФ признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон. Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме. При этом уклонение должно носить реальный характер, позиция истца по отношению к ответчику должна быть активной до обращения в суд. Иное толкование приведенных норм права приведет к возможности игнорирования законодательно установленных ограничений при совершении договора купли-продажи доли. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон (см. постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2016 г. по делу N А35-5071/2016).
Таким образом, пока суд не установит с достаточной степенью определенности такие обстоятельства, как причины неудостоверения сделки и поведение ее сторон, решить вопрос о признании сделки действительной вряд ли возможно.
3. В соответствии с требованиями п. 2 комментируемой статьи, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (поскольку одного лишь решения недостаточно, оно не может заменить собой акт государственной регистрации).
Как уже говорилось выше, закон не обязывает суд непременно выносить решение о государственной регистрации сделки, для этого ему необходимо установить ряд обстоятельств.
В случае применения комментируемой нормы, как представляется, должна соблюдаться правовая позиция, высказанная Высшим Арбитражным Судом РФ, о том, что суд не вправе обязать регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
4. Как следует из п. 3 комментируемой статьи, если имело место необоснованное уклонение от удостоверения (регистрации) сделки, виновная сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении (регистрации) сделки. Здесь, как и во многих подобных случаях, применяются правила об убытках, предусмотренные ст. 15 ГК РФ, выделяющей расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенную выгоду).
Суды при рассмотрении споров подобного рода подчеркивают, что только необоснованное уклонение от государственной регистрации сделки является правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении сделки (см., например, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2009 г. по делу N А41-2892/09). Как отмечают в связи с этим исследователи, правило п. 3 ст. 165 ГК РФ "представляет собой прямое воплощение реализации принципа добросовестности участников гражданских правоотношений"*(60).
5. Что касается правила, закрепленного в п. 4 комментируемой статьи, то здесь мы имеем дело с правовой новеллой. Законодатель впервые вводит специальный срок для осуществления прав по защите прав добросовестной стороны при уклонении другой стороны от нотариального удостоверения или государственной регистрации, который составляет один год. Как отмечают авторы, "при отсутствии специального срока в гражданском законодательстве, при назревшей необходимости его введения такой подход следует оценить как наиболее соответствующий принципу диспозитивности регулирования гражданских правоотношений. Это правило будет способствовать обеспечению стабильности гражданского оборота, поскольку длительное уклонение от надлежащего оформления гражданских отношений создает материально-правовые и процессуально-правовые трудности при их рассмотрении в суде, поскольку могут быть ликвидированы юридические лица, утратиться документы и т.д."*(61).
Необходимо иметь в виду, что указанный в комментируемой статье годичный срок исковой давности применяется к требованиям, основания для которых возникли после вступления в силу Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ, т.е. после 1 сентября 2013 г.
Статья 165.1. Юридически значимые сообщения
1. Комментируемая статья представляет собой правовую новеллу. Она введена в текст ГК РФ Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ и вступила в силу 1 сентября 2013 г. Гражданское законодательство, конечно, и ранее содержало правила относительно всего того, что отнесено теперь к категории "юридически значимые сообщения", но всегда эти правила были представлены в разрозненном виде, здесь же мы имеем дело с общей моделью, пригодной для разных случаев.
В тексте статьи не приводятся конкретные примеры юридически значимых сообщений, но легальная дефиниция - заявления, уведомления, извещения, требования, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, - позволяет составить общее представление, о чем же идет речь. К юридически значимым сообщениям следует относить:
- уведомление гражданином своих должников и кредиторов о перемене имени (ст. 19 ГК РФ);
- уведомление юридическим лицом своих кредиторов о начале процесса реорганизации (законодательство знает несколько таких случаев: когда реорганизуются кредитные кооперативы, жилищные накопительные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, негосударственные пенсионные фонды, кредитные организации);
- уведомление участников хозяйственного общества самого общества о факте заключения корпоративного договора (ст. 67.2 ГК РФ);
- уведомление кредиторов акционерного общества об уменьшении уставного капитала общества (ст. 30 ФЗ "Об акционерных обществах");
- уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, направляемое лицом, по инициативе которого созывается собрание, иным собственникам жилых помещений (ст. 45 ЖК РФ);
- уведомление о планируемом изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и о принятом решении о таком изъятии (ст.ст. 56.5, 56.6 ЗК РФ, Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10 декабря 2015 г.);
- уведомление лица, оспаривающего решение собрания, направляемое участникам соответствующего гражданско-правового сообщества, о намерении обратиться с таким иском в суд (ст. 181.4 ГК РФ);
- уведомление об одностороннем изменении условий договорного обязательства или об одностороннем отказе от его исполнения (ст. 450.1 ГК РФ, п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении") и др.
В общем, содержание подобного сообщения может быть совершенно разным: как непосредственно о сделке, так и об иных имеющих значение обстоятельствах.
Закон не регламентирует форму такого рода сообщений. Верховный Суд РФ разъяснил (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25), что юридически значимое сообщение может быть направлено в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети "Интернет" информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.).
2. Общее правило состоит в том, что подобного рода сообщения влекут правовые последствия для получателя с момента доставки сообщения данному лицу или его представителю. Здесь могут возникнуть некоторые сложности с определением того, всякая ли доставка считается по умолчанию удачной.
Как разъясняет Пленум Верховного Суда РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. Юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в ЕГРИП или в ЕГРЮЛ, либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, указанным выше, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25).
В тексте комментируемой статьи предусмотрена правовая фикция, призванная защищать интересы добросовестных участников гражданского оборота: сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Верховный Суд РФ (п. 67 указанного постановления Пленума) обращает особое внимание: если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Верховный Суд РФ также выявил следующие правила относительно отправки юридически значимых сообщений:
- если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу;
- при наличии у иностранного юридического лица представителя на территории РФ сообщения, доставленные по адресу такого представителя, считаются полученными иностранным юридическим лицом;
- адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25).
3. Говоря о содержании комментируемой статьи, следует задаться вопросом о пределах ее применения. В соответствии с п. 2 правила о юридически значимых сообщениях применяются, если законом, условиями сделки, обычаями или сложившейся практикой не предусмотрено иное. Таким образом, здесь обращается внимание на диспозитивный характер правил, закрепленных в п. 1 настоящей статьи.
Под обычаем следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности. При этом, по мнению Верховного Суда РФ, подлежит применению обычай как зафиксированный в каком-либо документе (опубликованный в печати, изложенный в решении суда по конкретному делу, содержащему сходные обстоятельства, засвидетельствованный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации), так и существующий независимо от такой фиксации. Доказать существование обычая должна сторона, которая на него ссылается (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ). Обычаи, противоречащие основным началам гражданского законодательства, а также обязательным для участников соответствующего отношения положениям законов, иных правовых актов или договору, не применяются.
В принципе, возможна ситуация, когда стороны в договоре отменят правила, содержащиеся в настоящей статье, заменив их иными (законодатель не ограничивает в этом субъектов права, сохраняется лишь необходимость соответствия такого рода правил закону и основам правопорядка и нравственности). В рассматриваемом постановлении Пленума Верховного Суда РФ имеются разъяснения на данный счет. Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим. Как следует из п. 64 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25, надлежащим оно будет считаться в случае, если лицо, направившее сообщение, знало о том, что адрес, указанный в договоре, является недостоверным, и направило сообщение на адрес, который достоверно принадлежит другой стороне договора.
Комментируемая статья, указывает Пленум Верховного Суда РФ, подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (п. 68 постановления). Что касается процессуальных норм, то они не входят в противоречие с положениями комментируемой статьи, так как последние сформулированы довольно абстрактно, нормы же ГПК РФ и АПК РФ более детально регламентируют вопросы, для ГК РФ менее важные: круг лиц, которым направляются извещения, содержание судебных извещений, правила их доставки и пр. Аналогичное указание, только в отношении административного судопроизводства, содержится в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2016 г. N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации". Между положениями КАС РФ и комментируемой статьей противоречий также не обнаруживается.
Важно отметить, что в случае, когда суд посчитает доставленным юридически значимое сообщение, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, то в данном случае может идти речь о признании причин неявки в суд лиц, участвующих в деле, неуважительными. Такое разъяснение дал Конституционный Суд РФ, указав, что право суда рассмотреть дело без участия лиц, отсутствующих по неуважительным причинам, направлено на пресечение злоупотреблений лиц, участвующих в деле, связанных с намеренным неполучением судебных извещений суда и затягиванием рассмотрения дела судом, и, следовательно, на реализацию таких задач гражданского судопроизводства, как правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел. Уважительность причин неявки определяется судом на основании анализа конкретных фактических обстоятельств. Данное полномочие суда вытекает из принципа самостоятельности и независимости судебной власти; лишение суда данного полномочия приводило бы к невозможности выполнения стоящих перед ним задач по руководству процессом. Гарантией прав лиц, участвующих в деле, их представителей на личное участие в судебном заседании являются предусмотренные процессуальным законодательством процедуры проверки судебных постановлений вышестоящими судебными инстанциями и основания для отмены судебных постановлений*(62).