Кроме того, как следует из ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате, при нотариальном удостоверении сделок действуют следующие ограничения:
- нотариус не вправе совершать нотариальные действия на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своих супругов, их и своих родственников (родителей, детей, внуков);
- удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество. Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах РФ, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов РФ, на территориях которых находится указанное имущество.
Центральным моментом нотариального удостоверения сделки является проверка ее законности. Этот критерий предполагает, что сделка полностью соответствует требованиям императивных норм гражданского права по всем своим признакам. Другими словами, проверке подлежат:
- правоспособность и дееспособность субъектов, совершающих сделку (здесь необходимо учитывать возраст физического лица, объем его дееспособности, применительно к юридическому лицу необходимо учитывать, допускает ли закон совершение им данной сделки. Это важно, так как универсальная правоспособность, по общему правилу, присуща только коммерческим организациям (с некоторыми изъятиями), в то время как некоммерческие организации в этом отношении ограничены)*(51);
- соответствие сделки законодательству (здесь нотариус обязан установить, не противоречит ли удостоверяемая сделка закону или иным нормативным правовым актам);
|
|
- форма сделки (содержание сделки должно быть изложено в письменной форме путем составления документа, подписанного лицом либо лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами);
- свободное волеизъявление сторон (если сделка совершается под угрозой (или вследствие насилия) или под влиянием обмана, заблуждения, стечения тяжелых обстоятельств, нотариус не может удостоверить ее).
Стадия проверки очень важна, поскольку здесь могут быть выявлены обстоятельства, делающие удостоверение сделки невозможным. К примеру, как установлено в Рекомендациях Федеральной нотариальной палаты по применению отдельных положений Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", не могут быть удостоверены сделки, если из представленных нотариусу документов усматривается их ничтожность. Например, не допускается отчуждение доли общества, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному, если нотариусу не представлено разрешение на совершение такой сделки органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ); отчуждение неоплаченной части доли общества (п. 3 ст. 21 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"); отчуждение заложенной доли общества без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ); приобретение доли общества государственным органом или органом местного самоуправления, если законом прямо не определено, что они могут быть участниками общества (п. 2 ст. 7 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"); дарение доли общества в отношениях между коммерческими организациями (ст. 575 ГК РФ) и т.д.
|
|
Помимо указанных реквизитов (форма сделки, воля сторон) нотариус также обязан проверить наличие согласия на совершение сделки со стороны третьих лиц, если такое согласие предусмотрено законом. К примеру, в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Соответственно, при совершении такого рода сделок необходимо наличие письменного согласия органа опеки и попечительства*(52).
1.2. Принципиально важным является вопрос о том, кто уполномочен совершать нотариальные удостоверения сделок. Общее правило таково: все предусмотренные законом нотариальные действия совершаются нотариусами, причем вне зависимости от того, является ли данный нотариус работником государственной нотариальной конторы или занимается частной практикой - их полномочия и объем ответственности одинаковы (о статусе нотариуса см. ст. 2 Основ законодательства РФ о нотариате).
Из данного общего правила закон предусмотрел два исключения:
|
|
- во-первых, в случае, если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, право совершать нотариальные удостоверения сделок имеют соответственно глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения или глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления муниципального района, сведения о которых направляются в территориальный орган юстиции для учета. Важно иметь в виду, что в соответствии со ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате эти должностные лица имеют право удостоверять далеко не все сделки, но лишь завещания и доверенности. Другое ограничение состоит в том, что в этом порядке могут быть удостоверены только те сделки, участники которых зарегистрированы по месту жительства или месту пребывания в данных населенных пунктах.
Названной выше ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате предусмотрено положение, согласно которому законодательными актами Российской Федерации главам местных администраций поселений и специально уполномоченным должностным лицам местного самоуправления поселений, главам местных администраций муниципальных районов и специально уполномоченным должностным лицам местного самоуправления муниципальных районов может быть предоставлено право на совершение иных нотариальных действий. В настоящее время такой порядок был реализован лишь единожды: в силу п. 5 ст. 34 Федерального закона от 10 января 2003 г. N 19-ФЗ "О выборах Президента Российской Федерации" к ходатайству о регистрации группы избирателей должны быть приложены нотариально удостоверенный протокол регистрации членов группы избирателей при проведении собрания в поддержку самовыдвижения кандидата и протокол собрания данной группы избирателей. В случае отсутствия в населенном пункте нотариуса удостоверение протокола регистрации членов группы избирателей может быть совершено должностным лицом исполнительного органа государственной власти, должностным лицом органа местного самоуправления, которые уполномочены совершать нотариальные действия. Иных случаев расширения полномочий указанных должностных лиц законодательство РФ не знает, следовательно, исключены возможности удостоверения ими иных сделок, нежели завещания и доверенности*(53);
- во-вторых, нотариальные действия от имени РФ на территории других государств совершают должностные лица консульских учреждений РФ, уполномоченные на совершение этих действий. По общему правилу, эти лица могут удостоверять любые сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории РФ (ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате), а также сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории РФ (ст. 26 Федерального закона от 5 июля 2010 г. N 154-ФЗ "Консульский устав Российской Федерации). При этом должны быть соблюдены требования законодательства о языке нотариального делопроизводства, тайне нотариальных действий, а также ограничения, касающиеся невозможности для консульского должностного лица совершать нотариальные действия на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего супруга, своих и его родственников (родителей, детей, внуков).
2. Действующее законодательство не содержит единого перечня сделок, для которых требуется нотариальное удостоверение. В одних случаях закон напрямую называет вид сделки, в других - дает обобщенное описание нескольких видов сделок, а иногда предусматривает возможность диспозитивного расширения исходного перечня. Это отчасти понятно, поскольку изначально законодательство такого перечня не знало, в то время как он то расширялся (это совпадало с введением в действие части первой ГК РФ), то сужался. Конечно, с юридико-технической точки зрения системное представление всех видов сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, было бы весьма удачным - или в ГК РФ, или в Основах законодательства РФ о нотариате.
В настоящее время нотариально удостоверяются следующие категории сделок:
- завещания (ст. 1124 ГК);
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (ст. 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости");
- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости");
- соглашения об управлении хозяйственным партнерством и изменения, вносимые в соглашение (п. 2 ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. N 380-ФЗ "О хозяйственных партнерствах");
- сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (п. 3 ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. N 380-ФЗ);
- доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ);
- доверенности, выдаваемые в порядке передоверия - правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц (п. 3 ст. 187 ГК РФ);
- безотзывные доверенности (п. 2 ст. 188.1 ГК РФ);
- доверенности на представление документов в регистрирующий орган непосредственно или через многофункциональный центр (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей");
- доверенности, выданные в целях подачи документов на государственную регистрацию, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение права и обременение объекта недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности (ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости");
- доверенности на получение повторного свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния, выданные лицом, имеющим право на получение соответствующего повторного свидетельства (п. 2 ст. 9 Федерального закона от 15 ноября 1997 г. N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния");
- договоры постоянной и пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ);
- договоры инвестиционного товарищества, включающие в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в них изменения, дополнительные соглашения и приложения к ним, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. N 335-ФЗ "Об инвестиционном товариществе");
- уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме, причем необходимость нотариальной формы сделки может быть установлена как на основании требования закона, так и по желанию сторон (п. 1 ст. 389 ГК РФ);
- перевод долга, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме как по требованию закона, так и по желанию сторон (ст. 391 ГК РФ);
- сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (п. 11 ст. 21 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью");
- брачные договоры (п. 2 ст. 41 СК РФ);
- соглашения об уплате алиментов (ст. 100 СК РФ);
- согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ);
- договоры об ипотеке, если они содержат условие об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке (ст. 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
- доверенности на голосование, выдаваемые акционерами представителям для участия в общем собрании акционеров (п. 1 ст. 57 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах");
- договоры залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ).
Кроме того, как следует из подп. 2 п. 2 комментируемой статьи, если соглашением сторон предусмотрено нотариальное удостоверение сделки, оно должно быть осуществлено, даже если по закону такое действие для сделок данного вида не обязательно.
Следует также отметить, что в настоящее время в Государственную Думу РФ внесен законопроект, предусматривающий изменения ст. 8.1 ГК РФ, в силу которых, если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Следовательно, если данный проект получит статус федерального закона, круг сделок, о которых говорилось выше, будет существенным образом расширен. Разработчики данного законопроекта указывают, что предложенная инициатива полностью согласуется с международным опытом: в странах континентальной Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих в англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи. Мировая практика показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан. Одновременно данная инициатива является логическим продолжением тенденции по расширению компетенции органов нотариата, которая имеет место в течение последних нескольких лет*(54).
3. Как следует из п. 3 комментируемой статьи, несоблюдение нотариальной формы сделки, если в силу закона эта форма обязательна, влечет ничтожность сделки. Под ничтожностью сделки в доктрине гражданского права принято понимать ее безусловную недействительность. Законом предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, т.е. не порождает желаемых сторонами сделки прав и обязанностей. Единственное следствие - те изменения правового статуса субъектов гражданских правоотношений, которые вытекают из недействительности сделки (о них см. ст. 167 ГК РФ и комментарии к ней).
В соответствии со ст. 165 ГК РФ суд может признать сделку действительной, несмотря на несоблюдение нотариальной формы, при наличии следующих условий:
1) одна из сторон полностью или частично исполнила сделку (очевидно, и другая сторона может полностью или частично исполнить сделку);
2) другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки; обычно это происходит в результате бездействия, хотя не исключены и активные действия;
3) заявлено требование стороны, полностью или частично исполнившей сделку, о признании ее действительной.
Как верно замечают исследователи, "при рассмотрении таких требований суд, кроме названных условий, учитывает, конечно, и конкретные обстоятельства каждого дела (причины того, почему сделка не была нотариально удостоверена, упречность поведения каждой из сторон и т.д.)"*(55).
В судебной практике сложилась позиция, согласно которой применение судом положений ст. 165 ГК РФ не может выходить за пределы, обозначенные в законе. Так, например, Верховный Суд РФ разъяснил, что решения очных собраний участников хозяйственных обществ, не удостоверенные нотариусом или лицом, осуществляющим ведение реестра акционеров и выполняющим функции счетной комиссии, в порядке, установленном подп. 1-3 п. 3 ст. 67.1 ГК РФ, если иной способ удостоверения не предусмотрен уставом общества с ограниченной ответственностью либо решением общего собрания участников такого общества, принятым участниками общества единогласно, являются ничтожными. При этом положения п. 1 ст. 165 ГК РФ не применяются к решениям собраний участников хозяйственных обществ, поскольку восполнение судом отсутствующего нотариального удостоверения допускается только в случаях, указанных в данной норме (п. 107 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25).
Статья 164. Государственная регистрация сделок
1. В комментируемой статье законодатель предусматривает необходимость в определенных случаях государственной регистрации сделок для того, чтобы для сторон наступили желаемые правовые последствия. В теории сложилась позиция, согласно которой государственная регистрация представляет собой юридический факт, с которым право связывает действительность сделки. Этому тезису соответствует положение п. 3 ст. 433 ГК РФ о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Оговорка "для третьих лиц" была введена в текст ГК РФ Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", что вполне логично, поскольку незарегистрированный договор юридически некорректно считать не состоявшимся по отношению к его сторонам.
При этом государственная регистрация не является формой сделки, но применяется к сделкам определенной формы, а именно - письменной. Она возможна как в отношении сделок, совершенных в простой письменной форме, так и в случае нотариально удостоверенных сделок*(56). Государственная регистрация может быть оспорена только в судебном порядке. При этом, как следует из судебной практики, оспорить можно регистрацию как юридический факт по мотивам законности, но не зарегистрированное в законном порядке право.
Пример: суд, разъясняя порядок применения п. 1 ст. 11 и ст. 12 ГК РФ, отметил, что такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права, не предусмотрен нормативно-правовыми актами, следовательно, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения (см. постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2014 г. по делу N А15-3935/2013).
Как указывают суды, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о факте заключения договора и о содержании его условий. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но был исполнен ими (см. постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2015 г. по делу N А60-23603/2015, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2014 г. по делу N А09-10285/2013).
В различных странах государственная регистрация имеет разный предмет. Как указывают исследователи, существуют страны, "в которых регистрации подлежат исключительно права на недвижимое имущество, - Германия, Австрия, Швейцария, Эстония и другие. Есть системы регистрации, в которых регистрируются лишь сделки, например, во Франции. Обособленно находится Россия, где регистрации подлежат не только права и сделки, но и ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество"*(57). Как бы то ни было, комментируемая статья определяет, что правовые последствия сделки наступают после ее регистрации - в том случае, если необходимость регистрации предусмотрена законом. Данное положение согласуется с определением, закрепленным в п. 1 ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Следовательно, положения комментируемой статьи распространяются, главным образом, на сделки с недвижимым имуществом (о понятии недвижимого имущества см. ст. 130 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что стороны сделки не имеют права требовать государственной регистрации сделки, если это прямо не предусмотрено в законе, как в случае с нотариальным удостоверением. Законодательство устанавливает, какие именно сделки подлежат государственной регистрации, и не допускает диспозитивного расширения перечня. Это означает, что государственная регистрация требуется только для тех сделок с недвижимостью, для которых она прямо предусмотрена законом. Этой же позиции придерживается и судебная практика (см. п. 3 информационного письма ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих из договора купли-продажи недвижимости").
2. Единого перечня сделок, подлежащих государственной регистрации, ГК РФ не содержит. Однако есть два способа определить этот перечень: во-первых, пользуясь общим принципом, вытекающим из ст. 131 ГК РФ, о чем уже было сказано выше, во-вторых, ориентируясь на прямое указание законодателя. Таким образом, в состав перечня сделок, подлежащих государственной регистрации, входят:
- отказ от принятия дара по договору дарения недвижимого имущества (ст. 573 ГК РФ);
- договор аренды здания или сооружения, если заключен на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ);
- договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок не менее чем один год (ст. 26 ЗК РФ);
- договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ);
- договор лизинга, если предметом договора является недвижимое имущество (ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)");
- договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");
- договор доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК РФ);
- договор ипотеки (ст. 339.1 ГК РФ);
- договор о залоге прав участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15 ГК РФ);
- сервитуты (ст. 274 ГК РФ);
- соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ).
Необходимо иметь в виду, что в отношении следующих видов договоров, если они были заключены до 1 марта 2013 г., действовало правило об их государственной регистрации:
- договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ);
- договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);
- договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ);
- договор ренты, если предусматривает отчуждение недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).
Как следует из ст. 33 ВК РФ, сделки с воздушными судами государственной регистрации не подлежат (но права на воздушные суда, их переход, прекращение, ограничение - регистрируются).
Иногда законодатель формулирует правило, в силу которого сама сделка не регистрируется, но обременение, вытекающее из этой сделки, подлежит регистрации. Такой порядок определен в ст. 674 ГК РФ, согласно которой ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Помимо названных видов сделок в судебной практике сложились позиции относительно необходимости государственной регистрации и иных договоров.
Так, по мнению Высшего Арбитражного Суда РФ, смешанный договор, содержащий элементы договоров купли-продажи предприятия и поставки оборудования, подлежит госрегистрации, при отсутствии которой считается незаключенным в целом, а не только в части купли-продажи предприятия.
Пример: ООО обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса. Из представленных суду документов следовало, что ООО заключило с ЗАО договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования. В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с п. 3 ст. 560 ГК РФ договор купли-продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли-продажи предприятия.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку п. 3 ст. 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Важно иметь в виду, что виды сделок, подлежащих государственной регистрации, могут быть установлены только федеральным законом (это отвечает требованиям Конституции РФ о разграничении предметов ведения и полномочий между Российской Федерацией и субъектами РФ). Установление подобного рода предписаний на региональном уровне является неконституционным.
Пример: арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания. Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта РФ об обязательной государственной регистрации на территории субъекта РФ договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ, устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Таким образом, Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов РФ правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Поэтому изданный главой субъекта РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании ст. 12 ГК РФ как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").