Договор мены (земельного участка)

Предусмотрен гл. 31 ГК РФ. Согласно п.1.ст.567 ГК РФ каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне товар в обмен на другой. Существует 2 вида мены земельного участка: либо обмен одного земельного участка на другой либо обмен земельного участка на иную (движимую/недвижимую) вещь. При заключении договора стороны должны сойтись в цене. Для этого стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика, либо установить цену самим в договоре. В случае, если обмениваемые вещи не равноценны, то сторона, вещь которой стоит меньше, должна оплатить разницу в ценах (п.2 ст.568 ГК РФ).

Отношения ренты земельных участков Земельным Кодексом не урегулированы. К ней применяются правила гл. 33 ГК РФ.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента может быть постоянной либо пожизненной. В последнем случае рента выплачивается в течение всей жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст. ст. 583, 596 ГК РФ).

При передаче под выплату ренты земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на этот участок (п. 1 ст.587 ГК Ф).

Пожизненная рента выплачивается в деньгах (ст.597 ГК РФ), а постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ и оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ).

Получателями ренты по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане. Плательщик ренты вправе распоряжаться земельным участком, переданным ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (п.1 ст.604 ГК).

Субъекты и объекты купли-продажи и других сделок с землей

Субъектами (участниками) сделок с земельными участками выступают субъекты гражданского права, обладающие право- и дееспособностью.

Гражданин для совершения сделок с земельными участками должен быть полностью дееспособным. ГК РФ определяет дееспособность как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Дееспособность предполагает способность лица к юридически значимому поведению. В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу несоответствующего возраста не все способны к юридически значимому поведению.

Юридические лица вправе совершать сделки с земельными участками в соответствии со своей правоспособностью. От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их исполнительные органы, уполномоченные на то учредительными документами.

Субъектами сделок с земельными участками могут также быть уполномоченные на то органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, ОМСУ.

К объектам сделок с землей относятся земельный участок и земельная доля.

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Основными признаками аренды земель являются:

- срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);

- платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;

- возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены.

Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы.

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).

Договор аренды земельного участка прекращается:

- по соглашению сторон;

- по решению суда;

- по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

66.­ ­Переход права на земельный участок при пе­реходе права собственности на здание, соо­ружение. Ст 35

67.­ ­Безвозмездная передача земельного участка­, находящегося в федеральной собственност­и, в собственность субъекта РФ или в муни­ципальную собственность ст. 39.30-..

68.­ ­Обмен государственного или муниципального­ земельного участка на частный земельный ­участок. Статья 39.21-39.22

69.­ ­Права и обязанности лиц, не являющихся со­бственниками земли.